Inadimplência e exploração comercial do imóvel

A locação via plataforma digital de unidades inadimplentes

A inadimplência é assunto que nunca deixa a pauta condominial e com os reflexos da pandemia, tem se tornado ainda mais discutida. Porém, questionamentos tem surgido quando há a exploração comercial do imóvel, seja mediante locação regular ou por plataformas digitais, e o proprietário, ainda assim, não arca com sua obrigação de pagamento da quota condominial.

O dilema das locações por diária e a inadimplência condominial

Maior indignação se gera quando o local é utilizado para locações por diária, com alta rotatividade de pessoas, por intermédio de plataformas digitais de renome internacional, com a certeza de que o proprietário está sendo remunerado pelo serviço ofertado, gozando da segurança fornecida pela edificação e, ainda assim, deixe de arcar com a taxa condominial mensal.

Mas o que fazer nestes casos? O primeiro pensamento, e que deve ser desconstruído, é de limitação do uso da propriedade em decorrência da inadimplência, o que não pode ocorrer. Logo, se o Condomínio não pode impedir o uso das áreas comuns pelo inadimplente, é evidente que não o pode impedir de utilizar sua área particular para exploração comercial.

Soluções para a inadimplência: o condomínio e a cobrança judicial

Ao condomínio são dadas ferramentas para que o crédito decorrente da inadimplência seja liquidado. A normativa processual passou a tratar o débito condominial como título executivo o que implica na desnecessidade de uma fase de conhecimento para discussão do débito e a imediata intimação do devedor para pagamento no prazo legal.

Cabe ao condomínio, portanto, mover o aparato judicial para saldar o débito existente, sendo que o próprio imóvel serve para saldar a dívida, não havendo escusas quando se trata de obrigação que segue a coisa/imóvel (propter rem.)

A interposição de demanda cobrando os débitos condominiais não é a única saída do Condomínio quando se trata de exploração econômica da unidade por locação por diária intermediada por plataformas digitais.

Desafios da locação por plataformas digitais

O serviço de locação feito por plataformas digitais é, sem dúvida, meio inovador que não possui regramento específico na legislação brasileira.

É verdadeiro aluguel informal, que não caracteriza relação locatícia regular com cunho de residência temporária para o locatário e, também, não se inclui dentre os usuais tipos de hospedagem, os quais são ofertados de modo formal e profissionalizado por empresas do ramo.

Exatamente por tais questões é que se faz necessária uma harmonia entre os direitos envolvidos, uma vez que, enquanto aos proprietários dos imóveis é dado o direito de usar, gozar e dispor livremente do bem, à toda comunidade condominial é dado o direito à segurança, sossego, saúde, dentre outros.

O assunto é de extrema relevância no meio condominial. Não à toa o judiciário foi acionado para intervir no assunto.

No ano de 2021 o Superior Tribunal de Justiça foi instigado a manifestar-se sobre o tema e em duas oportunidades firmou entendimento favorável ao Condomínio quanto a proibição da locação das unidades autônomas pela plataforma digital mundialmente conhecida.

Decisões judiciais sobre locações por plataformas digitais

No julgamento do RESP nº 1819075/RS em maio de 2021, os Ministros da 4ª Turma entenderam que a locação oferecida por plataformas digitais deve ser analisada sob a ótica das limitações impostas pela Convenção Condominial no que se refere a natureza da propriedade privada, conforme artigo 1.333 e 1.334 do Código Civil. Permitindo que os condôminos, em Assembleia com pauta específica, discutam sobre o tema a fim de ampliar o uso do imóvel para além do residencial ou não.

Complementando o entendimento já firmado, em novembro de 2021 a 3ª Turma do STJ julgou caso onde a Assembleia de condôminos havia determinado a proibição de locações por prazo inferior a 90 dias, firmando posicionamento de que a exploração econômica da unidade mediante locação por curto período não é compatível com a destinação exclusivamente residencial do Condomínio, sobrepondo os interesses da coletividade ao direito de propriedade sob o enfoque da moradia em si como lugar seguro, de paz e sossego para o ambiente familiar.

É, dizendo em outras palavras que, existindo Convenção que impõe destinação estritamente residencial às unidades que a compõem, mostra-se indevido o uso das unidades particulares para qualquer atividade que desvirtue esta finalidade, podendo a decisão de proibição da locação ser tomada em Assembleia com fim específico.

Limitação de propriedade e exploração comercial

Assim, eventual limitação de propriedade do inadimplente irá decorrer de outros fatos que não de sua própria inadimplência, uma vez que a exploração comercial nos moldes ofertados por plataformas digitais, em curtos períodos, afeta toda a massa condominial e pode ser impedida ou, regrada, mediante decisão da assembleia de condôminos baseada na Convenção e na legislação brasileira.

CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Náthale B. Bermudez
Advogada
OAB/PR n.º 70.910