Em busca de economia financeira e prevenção quanto ao racionamento no fornecimento de água, os condomínios vêm buscando de forma alternativa o recurso hídrico através de poços artesianos.
Para construir um poço artesiano deve ter aprovação em assembleia inclusive a escolha da empresa de vai prestar os serviços, com apresentação das propostas preliminares (estudo técnico), e por ser uma obra útil que vai melhorar e/ou facilitar a utilização pelos demais condôminos, pode ser aprovada por maioria simples dos presentes. Ou seja, a metade mais um dos presentes na assembleia.
Os condomínios que pretendem perfurar um poço artesiano devem ter uma anuência prévia (licença) concedida pelo Instituto das Águas do Paraná, a outorga de direito de uso, além de realizar análises e manutenção periódicas da água. Podendo ser uma infração administrativa a utilização de recursos hídricos sem autorização dos órgãos ou entidades competentes, conforme disposto no artigo 05° da lei de n° 9.433/1997.
O Instituto das Águas do Paraná, recomenda que para perfuração de poço artesiano, é necessário cuidados e critérios para sua escavação, sendo as recomendações técnica, quais sejam: análise da área (estudo hidrogeológico), realizado por um geólogo, apresentação de projeto construtivo de acordo com as normas da ABNT, a empresa contratada para a construção do poço tubular devidamente registrada junto ao Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia (CREA) e profissional habilitado.
Com a finalização da obra, é necessário apresentar um relatório conclusivo junto ao Instituto Água e Terra, constando os seguintes itens:
localização, perfil de sondagem, perfil das características construtivas e hidráulicas, gráficos com condições de exploração, análise físico-química e bacteriológica e outorga de uso, para análise da viabilidade da potabilidade da água.
Quanto a questão da taxa de esgoto, conforme disposto na lei n°11.445/2007, artigo 45°§ 1o e § 2o, como finalidade do fato gerador é o exercício ou
utilização de serviço Público a troca do prestador de serviços para fornecimento de água potável, o condomínio não deixará de pagar a taxa de esgoto quando existir a rede de instalação hidráulica predial ligada a rede pública.
Portanto, conclui-se, que o procedimento para construção de um poço artesiano é um processo complexo que deve existir um planejamento, laudo técnico, contratação do prestador de serviços através de contrato firmado entre as partes, constando todo o plano de trabalho; garantias e deveres das partes; custos; requerimento das licenças necessárias para perfuração do poço artesiano; objeto do contrato; prazo de carência; risco de qualquer perda por parte do condomínio, em caso de insucesso. Assim, com cumprimento desta exigência garantirá a salubridade e segurança de todos, bem como a preservação das águas subterrâneas.
Proteja seu condomínio: consulte um advogado especialista em condomínio e evite responsabilidades legais!
Atenciosamente,
Benigna Vanusa da Silva
Advogada
OAB/PR 100690
Você conhece a advocacia de partido? Nossos clientes a conhecem como assessoria jurídica permanente e sabem bem de sua importância e benefícios. Trata-se de assessoria jurídica prestada continuamente, mediante o pagamento de honorários fixos por mês, podendo incluir diversos serviços e áreas de atuação.
Há muito para ser entendido e utilizado neste serviço, que é tão essencial quanto um seguro médico, mas ainda pouco explorado. A advocacia de partido atende e previne situações indesejadas de empresas, condomínios e pessoas físicas nas mais variadas situações.
Uma sociedade empresarial pode, por exemplo, utilizar a advocacia de partido para a sua constituição, para realizar seu planejamento tributário e reduzir tributos – aumentando o lucro e criando vantagem sobre os concorrentes, para fazer a análise prévia de qualquer tipo de contrato, evitando contratações que tragam prejuízo, para receber orientações verbais e escritas que proporcionem a melhor tomada de decisões, consultoria trabalhista – para cálculo de horas, admissão e demissão de funcionários, para adequação da empresa à legislação vigente – como a LGPD, para realização de negociações com funcionários, fornecedores e clientes, para acompanhamento de processos e procedimentos administrativos e muitas outras soluções capazes de evitar conflitos, reduzir custos e melhorar a posição da empresa no mercado, elevando seus lucros e diminuindo os riscos do negócio.
Um condomínio, por sua vez, pode se utilizar da assessoria jurídica para a gestão trabalhista dos funcionários, para mediar conflitos entre moradores, para regular a regras de convivência, para elaborar a convenção e o regimento interno, adequação das regras de convivência à legislação vigente – como nas situações que envolvem medidas de enfrentamento ao Covid, por exemplo, para defender os interesses do condomínio em ações judiciais ou procedimentos administrativos, para analisar a contratação de serviços, acompanhar assembleias, orientar síndicos e conselheiros, elaborar documentos para os condôminos – como circulares, advertências, multas e notificações, entre inúmeras outras possibilidades de atuação.
Para as pessoas físicas a lista se torna ainda mais extensa, quase infinita, podendo ser utilizada a assessoria jurídica para quase tudo o que fazemos em nosso cotidiano. Advocacia comercial, trabalhista, cível, consumerista, ambiental, criminal, família, sucessória, imobiliária, extrajudicial, trânsito, etc. Toda e qualquer relação jurídica – existente ou futura – pode ser tutelada e amparada pela advocacia de partido.
Costumo dizer que nossa missão com a assessoria jurídica é evitar sua “dor de cabeça”, em que pese também sejamos muito bons em resolvê-la. O foco da advocacia de partido é preventivo.
Agora que você tem noção do que é a advocacia de partido e todos os benefícios que proporciona, você pode estar pensando que se trata de algo muito caro, do qual somente os “super-ricos” e milionários podem dispor, mas é aí que você se engana.
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A advocacia de partido proporciona economia de tempo e dinheiro, cria proximidade e estabelece um vínculo de confiança dos advogados contratados com o cliente, de forma prática em um único contrato, oferecendo tranquilidade nas relações do dia a dia.
Só não contrata a advocacia de partido quem não conhece seus incontáveis benefícios.
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Atenciosamente,
Dra. Mariana Bueno Brandão
Advogada
OAB/PR 93.628
CMBAIAK & Advogados Associados
As administradoras de condomínio são empresas especializadas em serviços administrativas. É comum que os Condomínios, por meio de decisão tomada em Assembleia contratem os serviços de referidas empresas para auxílio do síndico no exercício de suas funções administrativas, assessorando o representante do Condomínio no devido cumprimento de suas obrigações legais.
Mas e como são fiscalizadas estas empresas? Existe algum órgão ou instituição que as regule?
Pois bem, em que pese a existência de associações de administradoras em diversos estados do Brasil, houve recente decisão que entendeu que as administradoras de Condomínio devem possuir registro junto ao Conselho Regional de Administração do Estado onde exercem suas funções.
A Lei 4.794/65 criou a profissão de administrador, sendo esta regulada pelo artigo 3º do Decreto nº 61.394/67 o qual dispõe que sobre o exercício da função de técnico de administração, estabelecendo que a este cabe, dentre outras funções, a elaboração de pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens e laudos, em que se exija a aplicação de conhecimentos inerentes às técnicas de organização, bem como a coordenação e controle dos trabalhos nos campos de administração geral, como administração de pessoal, organização, análise, métodos e programas de trabalho, orçamento e administração de material e financeira.
Tais profissionais, aí inclusas as empresas e escritórios técnicos que explorem, sob qualquer forma, as atividades acima descritas deverão, obrigatoriamente, ser registradas no C.R.A conforme artigo 15 da Lei 4.794/65. Cabe aos Conselhos Regionais de Administração (C.R.A.s) a fiscalização acerca das atividades prestadas pelos profissionais e empresas da área.
Foi com base nestas determinações que, recentemente, o Conselho Regional de Administração do Espírito Santo aplicou multa à pessoa jurídica que presta serviços de administração condominial ante a ausência de registro profissional junto aquela instituição.
A questão foi judicializada e a decisão proferida pela 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região entendeu pela necessidade de inscrição de tais empresas junto ao Conselho Regional de Administração regional.
Se a empresa presta serviços afetos, especificamente, a profissão de administrador torna-se impositiva a sua inscrição junto ao Conselho Regional de Administração, estando sujeito a fiscalização de referido órgão.
O entendimento atual é que a administração de condomínios, tarefa muitas vezes exercida por empresas especializadas nestes serviços e que auxiliam o síndico no cumprimento de suas obrigações legais é sim um ramo da administração, sendo que para exercer tal função faz-se necessário que a mesma possua registro no Conselho Regional de Administração competente.
Acaso a empresa não o possua o exercício das atividades é entendido como ilegal, estando o proprietário sujeito a aplicação das cominações legais previstas junto a legislação brasileira.
Para o Condomínio a certeza de inscrição da empresa junto ao Conselho Regional de Administração é mais uma certeza acerca da lisura de suas atividades, uma vez que passou pelo crivo da instituição e é por ela fiscalizada.
CMBAIAK & Advogados Associados
Dra. Náthale B. Bermudez
Advogada
OAB/PR 70.910
As chamadas empresas garantidoras, são empresas relativamente recentes de poucas décadas, que vieram economicamente responder à uma necessidade existente dos condomínios, dar fluxos de caixa nas datas acordadas, e ajudar na gestão da cobrança de inadimplentes.
Superficialmente e rapidamente falando, a maioria destas empresas antecipam valores ao condomínio, e cobram os devedores nos termos da lei condominial e do Código Civil, profissionalizando um serviço de responsabilidade do síndico, que não pode mais, na era das responsabilidades, passar de porta em porta cobrando o devedor.
Pespeguem a dívida dos devedores com a procuração do próprio condomínio, e processam importante necessidade dos condomínios, o de não passar, em um primeiro momento, as despesas dos inadimplentes aos demais condôminos pagadores.
Logicamente requisitam um valor para este serviço, e podem cobrar a integralidade dos valores antecipados, em caso de más administrações, não respeitarem os contratos gerando pesadas rescisões.
Ao contrário de um erro muito comum, imaginado, a maioria destas empresas “não compram dívidas” apenas antecipam valores e fazem a gestão da cobrança, isso significa que, se pôr ventura a administração do condomínio for de alguma forma contra aquele contrato assinado, poderá responder pelos danos que deu causa, a palavra-chave é que não existe a “sub-rogação” do crédito por isso cautela é primordial.
Estes contratos precisam de análise mais detida, na hora de se contratar, uma vez que a prática nos diz que todos os contratos, possuem as chamadas cláusulas penais, que são termos assumidos que decorrem em responsabilidades a quem der causa.
Possuindo também as chamadas cláusulas de barreiras, que são nada mais nada menos que, “encerramentos contratuais justificados” “ou aumento geral do preço do serviço” em caso de aumento de inadimplências ou de fatores externos, crises, tragédias, etc.
Ambas podem dar muita dor de cabeça a administração, que contava com aquele valor de antecipação e por isso é de fundamental importância olhar para vários aspectos, como tempo de antecipação, valores cobrados, clausulas penais e de barreira.
Nada mais fácil e necessário do que deixar isso ao encargo da assessoria jurídica, evitando outras responsabilidades dos administradores, por todos as nuances envolvidos.
Atenciosamente,
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Karel Marik
Advogado
OABPR 59.569
Primeiramente, morar em condomínio requer respeito ao próximo e às regras de convivência.
Assim, expressa o inciso IV, do art. 1336, do Código Civil, vejamos:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Ou seja, os moradores podem utilizar de suas áreas privadas, desde que não prejudiquem os demais, o que também se aplica com relação ás áreas comuns do empreendimento.
A utilização de fumo nas partes privativas, não pode invadir as áreas comuns do condomínio, bem como outras unidades privativas, eis que, tal medida visa em resguardar a segurança e o bem-estar de todos os moradores do Condomínio.
Importante, mencionar, a Lei Federal 12.564/2011 – LEI ANTIFUMO – sancionada em dezembro de 2014, que aborda diretamente o uso de cigarros em condomínios. O texto prevê:
“Fica proibido fumar cigarrilhas, charutos, cachimbos, narguilés e outros produtos em locais de uso coletivo, públicos ou privados, como hall e corredores de condomínio, restaurantes e clubes, mesmo que o ambiente esteja parcialmente fechado por parede, divisória, teto ou até toldo.”
A lei fala que a multa para o empreendimento que não respeitar as normas estabelecidas é de R$2 mil a R$ 1,5 milhão, dependendo da infração.
Em Curitiba há, ainda, Lei Municipal nº 13.254/09, que disciplina sobre as restrições ao uso de produtos fumígenos no município, dispondo o seguinte em seu artigo 1º, XI:
Art. 1º. É proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos, ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em todos os recintos de uso coletivo, público ou privado, independentemente de sua natureza ou razão jurídica, assim considerados, entre outros:
(…)
XI - áreas comuns de edifícios e condomínios residenciais
Por fim, incumbe destacar também o uso de substâncias ilícitas e substâncias psicoativas, que possuem odor robusto, pode ser caracterizado como infração penal, segundo a Lei 11.343 de 23 de agosto de 2006.
Destaca-se que o responsável poderá ser denunciado aos órgãos competentes para as devidas providências, além do recebimento de advertência e multa de acordo com as normativas internas do Condomínio.
Ante tais explanações é evidente que o odor/cheiro de cigarro ou quaisquer outros produtos fumígenos não pode invadir as áreas de uso comum ou as demais unidades privativas.
As proibições são claras e expressas na legislação pátria, de modo que, os infratores poderão ser advertidos e multados.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Luciano de Souza
Advogado
Vazamentos e infiltrações costumam gerar muitas dúvidas e confusões em condomínios. Geralmente quando há problemas de vazamento entre os apartamentos, causando transtornos e prejuízos, o embate é, de quem é a responsabilidade em relação ao conserto.
O Código Civil Brasileiro prevê no caput do Artigo 1.331 que, em edificações temos partes que são propriedade comum dos condôminos e partes que são de propriedade particular. A lei prevê que para definir a responsabilidade pelo reparo é necessário verificar onde está o problema, na área comum ou na propriedade privada.
Portanto, se há um vazamento no teto de uma unidade, em virtude de problemas na rede horizontal da unidade de cima, o responsável pelo conserto é o morador da unidade de cima com todos os custos.
É comum o morador prejudicado procurar o síndico para resolver o problema, mas neste caso, não cabe ao síndico ou ao condomínio a responsabilidade pelo conserto. O síndico deve ajudar, fazendo a mediação entre as partes envolvidas, mas, este caso é um problema particular entre vizinhos e deve ser resolvido entre eles.
Recomendamos ao morador prejudicado que tente resolver a questão de forma amigável. Caso o vizinho não demostre boa vontade e se recuse a resolver os problemas, recomenda-se formalizar uma notificação com prazo de resolução. Se mesmo assim o vizinho se recusar a fazer os reparos, a parte prejudicada deverá entrar com uma demanda Judicial para resolver o problema.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Luciano de Souza
Advogado
A Lei 13.709/2018 foi sancionada em agosto/2018 e já está em vigor, mas as multas começam a valer a partir agosto/2021.
Mas o que é esta lei? Conhecida como LGPD, é uma norma destinada a proteger a manipulação de dados, trânsito de informações, de pessoas físicas em todas as relações jurídicas. Não exclui a relação de prestação de serviços em geral, (trânsito de informações entre uma pessoa natural, o empregado ou prestador de serviços).
Não é algo burocrático, ou mais uma Lei que estão criando para dificultar o seu trabalho e do seu condomínio. Tudo se baseia em INFORMAÇÃO e percebeu-se que ela tem um valor de mercado muito grande. Com base nas informações que deixamos on-line ou off-line passamos a ser altamente manipulado e nem sabemos disso.
E o que é preciso saber desta Lei para continuar trabalhando, se cuidando e cuidando de nossos condôminos e condomínios?
Que os dados que falamos são os pessoais (nome/RG/CPF, etc.) e os dados sensíveis, dados sobre suas preferências e que de alguma maneira podem ser usados para identificar você ou podem te afetar de alguma forma (time que gosta, filiação no sindicato, religião, etc.). E que todos os dados coletados pelo condomínio devem ter uma destinação segura.
Assim a pessoa que fornece os dados deve saber as razões da coleta, se os seus dados serão compartilhados, como serão usados, onde serão armazenados, o que a condomínio vai fazer se estes dados vazarem e onde, ou com quem falar, se precisar apagar estes dados do sistema do condomínio e de seus colaboradores.
É isto mesmo, qualquer cidadão pode entrar em contato com o seu condomínio, perguntar que dados possuem dele, saber como eles usam seus dados, quais as finalidades e ainda reverter estas finalidades, saber como a informação sobre ele foi conseguida e até solicitar que à esqueçam (apagar os dados).
Mas é claro, que temos algumas bases legais que nos permite o tratamento de dados sem autorização e também o direito de não apagar eles: obrigação legal, políticas públicas, legítimo interesse, execução de contrato, tutela da saúde, proteção da vida, proteção de crédito, processo judicial e estudos por órgãos de pesquisa.
E se os dados vazarem? E se as normas não forem cumpridas? Você, ou sua empresa e/ou seu condomínio, poderá ser multado. E estas multas variam de 2% do faturamento até 50 milhões POR OCORRÊNCIA!
Podendo ainda ter a suspensão da coleta de dados, o que que pode inviabilizar alguns negócios!
Importante dizer que se ocorrer o vazamento de dados o condomínio deve informa as autoridades deste vazamento. Apresentar as medidas que o condomínio prática para proteção dos dados, os investimentos que fez e as políticas de segurança da informação. Tanto os afetados quantos as autoridades competentes devem ser avisados. Tudo isto pode minimizar a multa, SE TENTAR ABAFAR O CASO A MULTA PODER SER BEM MAIOR.
A fiscalização fica por conta da ANPD (agência nacional de proteção de dados), que ainda não foi criada pelo governo, mas com base no artigo 22 da Lei, os processos já poderão acontecer.
Não tem nada específico na lei sobre os condomínios (que têm natureza jurídica, mas não possui personalidade jurídica), então vamos proteger eles também!
Nossa orientação é no sentido de que eleito o síndico, já deve constar na ata de eleição o consentimento dos moradores para o mesmo tratar os dados do condomínio, condôminos e empregados com os órgãos para qual o condomínio tenha relações comerciais/negociais e que seja necessário tratar as informações dos mesmos. Em ato contínuo, iniciar uma orientação geral a moradores e colaboradores dos cuidados que devem ter com os dados que tem acesso.
Cuidado maior deve ser dado a portaria, que não pode solicitar dados além do necessário dos visitantes do condomínio, bem como, saber explicar o porquê é necessária a identificação deste visitante.
Ainda, deixar claro que somente o síndico autoriza a liberação de dados pessoais, sensíveis ou imagens dos moradores, visitantes e prestadores de serviço.
Para as empresas do ramo, ter o consentimento do síndico para tratar e manipular os dados do condomínio, condôminos e empregados é de suma importância.
Estamos em um momento de mudança de paradigmas, que teve início com as políticas de compliance e agora com a LGPD para garantir uns dos direitos fundamentais dos cidadãos. Não é um projeto, não é um momento, é uma nova forma de se trabalhar e fazer negócios.
Proteja seu condomínio e evite problemas legais! Entre em contato com um advogado especialista em condomínios para garantir a conformidade com a LGPD.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Debora Nunes Camaroski
OAB/PR 45.056
Dentre os deveres comuns da vida condominial, o rateio das despesas condominiais é medida premente de manutenção e sobrevivência do condomínio, conforme disposição legal no artigo 1336, I, do Código Civil Brasileiro:
As despesas, por si, se caracterizam em ordinárias e extraordinárias.
As observações legais, deste aspecto tão necessário a vida condominial, são ditadas pelo Código Civil Brasileiro.
Quanto aos Direitos:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite (grifo nosso).
Como se percebe do texto legal, o voto em assembleia delimita condição pretérita, qual seja, estar quite.
A grosso modo, para participar, deliberar e votar em assembleia é necessário estar desimpedido de qualquer ônus financeiro existente.
A expressão estar quite é estar “liberado de uma dívida”.
Da mesma forma, acordos judiciais ou extrajudiciais não são atestados de adimplência, são meros meios que o devedor possui na tentativa de regularizar sua situação.
Ainda, o inadimplente com acordo em andamento, somente será possível emitir carta de quitação dos débitos, após o cumprimento integral do acordo, ou seja, estar quite com as obrigações condominiais.
Assim, de modo conciso, é inadimplente quem está em atraso um dia que seja, com sua dívida condominial, do mesmo modo não é adimplente quem faz o depósito consignado de valores sem os devidos acréscimos legais exigidos, ou, quem possui acordos de pagamento judiciais ou extrajudiciais.
E a proibição em participação destes em deliberações e assembleia é outro sentido lógico dado pela legislação, pois um devedor poderia assumir a administração do condomínio ou pretender deliberar que não se aplicaria mais juros ou correção as taxas, não trazendo a devida segurança aos demais condôminos quites com suas obrigações.
Do mesmo modo, permitir-se ao condômino não quite votar acarretaria na desvirtuação da finalidade comum das deliberações, em detrimento de interesse particular influenciado pela sua situação de devedor perante o condomínio.
Entre em contato com um advogado condominial especializado para orientações e soluções eficazes.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Benigna Vanusa da Silva
Advogada
OAB/PR 100.690
É comum os condôminos pensarem que por se tratar de sua unidade privada estão livres para realizar qualquer tipo de obra ou reforma sem se preocupar com os riscos que podem gerar para as estruturas da edificação.
Segundo a NBR/ABNT 16280/2014 (Reformas em Edificações) síndico e morador devem obedecer às exigências nela contidas. Esta norma estabelece que qualquer obra ou reforma dentro da unidade condominial precisa de um responsável técnico que apresente um projeto completo onde contenha o plano das obras e/ou reformas e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para apresentar ao síndico.
É obrigatório contratar responsável técnico, principalmente para obras que possam afetar a estrutura da edificação, em especial, aquelas com remoção ou abertura de parede, ou que aumentem o peso da estrutura, como a construção de parede nova, tais profissionais emitem a ART, assumindo a responsabilidade e protegendo o proprietário por qualquer dano decorrente da obra.
O síndico é o responsável por fiscalizar a obra e irá analisar e responder se autoriza ou não, ou se precisa de algum laudo complementar. Se autorizado, deve o síndico visitar o local para analisar se está tudo de acordo com o plano apresentado e realizar uma última vistoria ao final da obra.
Como base legal temos o artigo 1.348 do Código Civil, que impõe ao síndico a obrigação de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e o artigo 1336, inciso II do mesmo Código, o qual prevê que, um dos deveres dos condôminos é não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
O registro e comunicação da obra é de extrema importância para que se de conhecimento geral de que a mesma será realizada e fiscalizada.
Por fim, quem faz a obra ou reforma deve contratar o profissional, comunicar o síndico, entregar o plano de obra, fazer um documento para a identificação dos profissionais que irão trabalhar no local e entregar o plano de descarte dos resíduos.
Caso o morador inicie uma obra sem comunicação e sem autorização, o síndico deverá notificá-lo para que apresente toda documentação necessária para a execução da obra sob pena de serem tomadas as medidas judiciais cabíveis, como a interdição da obra ou até mesmo o desfazimento da mesma.
Seja proativo na gestão do seu condomínio. Consulte agora um advogado condominial para garantir conformidade legal em obras e reformas. Proteja seu patrimônio!
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Luciano de Souza
Advogado
OAB/PR nº 79.171
O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro determina que o síndico é a figura que administrará o condomínio.
Figura imposta por lei com suas obrigações e que responde civil e criminalmente por seus atos.
Lembramos que o síndico não é empregado do condomínio, não tem jornada de trabalho e não precisa estar presente no condomínio 100% (cem por cento) do seu tempo para realizar suas funções.
Compete ao síndico, orientar, administrar com superioridade, cumprir e fazer cumprir a lei, admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração, determinando as funções e fiscalizando seu desempenho, contratar e desfazer contratos com profissionais liberais e técnicos, entre outras competências.
Esta competência está legalmente prevista no Código Civil Brasileiro, vejamos o que diz o artigo 1.348:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.
Algumas Convenções Condominiais trazem a figura do subsíndico, mas sem qualquer previsão no ordenamento jurídico da existência desta posição.
O subsíndico não tem qualquer responsabilidade no condomínio, e só passa a ter vida na administração do edifício nos impedimentos e na vaga de síndico durante o mandato vigente.
No que diz respeito ao Conselho Fiscal, nosso ordenamento jurídico prevê sua existência no artigo 1.356 do Código Civil Brasileiro, e declara que o mesmo deverá dar parecer sobre as contas do síndico.
O Conselho Fiscal é o olhar dos demais condôminos sobre as transações financeiras do síndico, verificando notas fiscais, entrada e saída de valores com a devida comprovação, assinando os livros de prestação de contas, e comunicar aos condôminos as eventuais irregularidades havidas na gestão do condomínio.
Entendemos ser pertinente que o conselho emita parecer sobre as contas e previsão orçamentária, apresentadas pelo síndico.
Algumas convenções condominiais ainda estipulam que o conselho deverá participar na fixação e julgamento das multas impostas aos condôminos e dar parecer sobre os assuntos condominiais quando solicitado pelo síndico ou condômino.
Importante frisar, que o sub-síndico e o Conselho Fiscal são figuras facultativas, ou seja, cada condomínio pode ou não instituir o Conselho Fiscal em sua eleição em assembleia e convenção. Mas a não eleição destes membros em uma assembleia, por falta de candidatos, por exemplo, não inviabiliza a continuidade da administração e vida condominial.
Atenciosamente,
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Debora Nunes Camaroski
Advogada
OAB/PR 45.056
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