É costumeiro as notícias sobre tragédias envolvendo desabamentos de edifícios mundo a fora. No ano passado tivemos o caso de grande repercussão mundial do edifício que desmoronou em Miami deixando 98 mortos.
Quando acontece desastre envolvendo edifício, o primeiro aspecto a ser analisado é se aquela construção estava dentro do prazo de garantia estrutural de 05 anos de construção, ou se existiam fatores externos que pudessem dar origem ao acidente. Se após os levantamentos técnicos for demonstrado pela perícia que a tragédia decorreu de falhas construtivas, a responsabilidade Civil e Criminal é da construtora.
Todavia, se ficar comprovado que o desabamento ocorreu por conta da falta de manutenção preventiva, corretiva, ou ainda por obras, seja na área comum ou em uma unidade privada, a responsabilidade civil e criminal passa a ser do representante legal do condomínio.
O Código Civil no artigo 1.348, inciso V, prevê as obrigações do síndico e dentre elas está o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
A conservação e a guarda das partes comuns envolve, além do dever de manutenção preventiva e corretiva de todas as áreas comuns, a obrigação de agir quando surgir qualquer indício de obra no interior de uma unidade privada.
É comum os condôminos pensarem que tratando se de uma unidade privada estão livres para realizar qualquer tipo de obra ou reforma sem se preocupar com os riscos que podem gerar para as estruturas da edificação.
É certo que se o morador realizar uma obra sem qualquer comunicação, gerando problemas, ele deve responder pelos seus atos. Outrossim, se for comprovada a omissão por parte do representante legal do condomínio essa responsabilidade será compartilhada.
Segundo a NBR/ABNT 16280/2014 (Reformas em Edificações) síndico e morador devem obedecer às exigências nela contidas. Obras ou reformas em apartamentos ou qualquer área comum do condomínio somente pode ser executadas com autorização de um engenheiro responsável que apresente um projeto completo onde contenha o plano das obras e/ou reformas e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
É primordial e obrigatório contratar responsável técnico, principalmente para obras que possam afetar a estrutura da edificação, em especial aquelas com remoção e aberturas de paredes ou que aumentem o peso da estrutura, como a construção de parede nova ou o uso de pedras. Além do conhecimento técnico para avaliar a possibilidade e a melhor forma de realizar a alteração tais profissionais assumem a responsabilidade por qualquer dano decorrente da obra.
Compete ao síndico as manutenções e obras nas áreas comuns e a fiscalização das obras nas unidades privadas. Após receber o plano de obra e/ou reforma, irá analisar e responder se autoriza ou não a obra ou se precisa de algum laudo complementar. Se autorizado, deve o síndico visitar o local para analisar se está tudo de acordo com o plano apresentado e ao final da obra realizar uma última vistoria.
Enfim, em virtude da responsabilidade assumida, é essencial que o síndico tenha uma boa administradora que ofereça todo esse conhecimento e suporte sobre as manutenções preventivas e corretivas, além disso, deve estar muito bem orientado juridicamente evitando situações onde possa ser responsabilizado civil ou criminalmente pelos seus atos.
Proteja seu condomínio: Consulte um advogado especialista em condomínio e evite responsabilidades legais!
Dr. Luciano Souza, Advogado, OAB/PR 79171.
O mundo virtual e as ferramentas eletrônicas têm acelerado e facilitado a vida dentro dos condomínios e fora deles. Agora a mudança vem no Poder Judiciário e precisamos estar atentos para esta significativa transformação.
Todo condomínio terá seu domicílio judicial eletrônico e poderá, por exemplo, ser citado em um processo sem receber uma “cartinha” pelo correio ou um oficial de justiça, mas tão somente com o envio do documento via e-mail.
A criação de um Domicílio Judicial Eletrônico se deu em virtude de normativa processual que permite a citação das partes por meio eletrônico, sendo que no ano de 2022 o CNJ regulamentou a legislação determinando que as comunicações processuais fossem realizadas exclusivamente por meio do domicílio eletrônico.
Assim, o CNJ editou e publicou a resolução n° 455/2022 que instituiu o Portal de Serviços do Poder Judiciário, sistema que possibilita o acesso de usuários externos ao poder judiciário, permitindo o acompanhamento de todas as movimentações dos processos no qual o usuário seja parte. Ainda, permitirá que as citações, intimações e comunicações processuais ocorram por meio dos dados cadastrados no sistema.
Conforme estipulado na resolução, todos os Tribunais estarão vinculados ao sistema, sendo facultativo apenas ao Supremo Tribunal Federal.
Com todas estas transformações, ficou determinada a OBRIGATORIDADE de cadastramento por pessoas jurídicas de direito privado, portanto, os Condomínios Residenciais e Comerciais, bem como as Associações de Moradores também vão precisar se cadastrar.
É preciso ficar atento aos prazos, para os Condomínios e Empresas Privadas este cadastramento deve ocorrer até o dia 30/05/2024. Se não houver cadastro voluntário, o mesmo será feito pelo CNJ de acordo com os dados fornecidos à Receita Federal, o que pode ser muito perigoso, pois estas informações nem sempre estão atualizadas e sua intimação será direcionada aos contatos ali dispostos.
Comumente o CNPJ de empresas e condomínios dispõem de contatos telefônicos e eletrônicos de empresas de contabilidade ou administradoras que lhes prestam serviços, de modo que, em não sendo feito esse cadastro as comunicações processuais podem ser encaminhadas àqueles que não representam o Condomínio, o que pode acarretar inúmeros prejuízos.
A inscrição é feita no próprio Portal de Serviços, através do site; sendo que o acesso de pessoas jurídicas se dará exclusivamente por meio de certificado digital.
Portanto, não deixe para última hora! Faça o cadastramento do seu condomínio e/ou de sua empresa e não corra nenhum risco de perder seus processos por intimação, comunicação ou informação processual enviada a um domicílio judicial equivocado.
Como advogado especialista em condomínio, estou aqui para ajudar você a navegar por este processo crucial. Vou garantir que seu condomínio esteja corretamente cadastrado e protegido contra qualquer risco legal.
Curitiba, 17 de maio de 2024.
Dra. Náthale Bittencourt Bermudez
OAB/PR 70.910
Advogada formada em Direito pela Faculdade Dom Bosco e pós-graduada em Direito Digital pela Uniamérica
A Lei 14.309, de 8 de março de 2022, alterou o artigo 1.353 do Código Civil (Lei 10.406/2002), permitindo a realização das assembleias permanentes. Este tipo de assembleia não tinha previsão legal anterior, o que dificultava a aprovação de alguns assuntos que dependiam de quórum especial para serem alterados.
Muitos condomínios, no “acostamento da lei”, utilizavam-se de uma construção jurídica, com listas de presença de assembleia na portaria por um determinado tempo, para alcançar o quórum necessário em algumas matérias. Agora, com esta nova modalidade de assembleia, não existe mais clandestinidade e tudo será realizado de forma legal.
A Lei determina os casos que dependem de quórum qualificado para aprovação, se não conseguir quórum na assembleia comum para esta finalidade, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente.
Façamos aqui um parêntese para citar alguns destes assuntos que dependem de quórum qualificado: alteração da convenção 2/3; alteração da área comum 2/3; obras voluptuárias 2/3; alteração da fachada - total; alteração da destinação do imóvel - total; obras uteis 50% + 1 do total. Este não é um rol taxativo e sim exemplificativo, para, inclusive, melhor entendimento do assunto.
A transformação desta assembleia comum em sessão permanente depende da aprovação dos presentes em assembleia. Então, primeiro os condôminos votam o assunto que necessita de quórum especial, não alcançado o número necessário de votos, abre-se votação para converter a assembleia em sessão permanente. Sendo aprovado, é necessário que seja indicada a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ter um intervalo de tempo superior a 60(sessenta) dias entre uma sessão e outra.
Na prática, a ata da primeira assembleia é publicada com a primeira votação do assunto com quórum especial, aprovação da transformação da assembleia em sessão permanente, ainda é divulgada com a data da próxima assembleia (sessão). Além de apontar as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido, é obrigatório convocar os condôminos ausentes para a próxima sessão, bem como divulgar a ata parcial da assembleia realizada.
Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação nas sessões seguintes, os quais poderão, se estiverem presentes nas próximas sessões, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
O condomínio poderá realizar quantas sessões de assembleia permanente sejam necessárias a atingir o quórum qualificado, desde que não ultrapasse o limite máximo de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. Se nestes noventa dias o quórum necessário não for atingido, o assunto não foi aprovado e as sessões realizadas anteriormente não surtem efeito (quanto ao assunto em específico).
A ata de assembleia, desde a primeira assembleia comum que foi transformada em sessão permanente, deve ser formalizada e divulgada aos moradores. Recomenda-se que a convocação para a sessão permanente seja acompanhada da ata anterior, onde ficou deliberada, pela primeira vez o assunto e consta as explicações sobre a Assembleia Permanente.
Entendemos que esta ata, até o desfecho final do assunto, não precisa ser registrada. Com a finalização das sessões da assembleia permanente e a aprovação da matéria, as atas devem ser reunidas e levadas ao cartório para registro. Desta forma, o condomínio concentra seu trabalho na realização das assembleias e aprovação do tema, evitando gastos desnecessários caso o quórum qualificado não for atingido.
Por fim, o presente artigo se destina a fornecer esclarecimentos iniciais sobre a Lei 14.309, orientar os condomínios e condôminos sobre as mudanças na legislação, e disponibilizar a assessoria jurídica da CMBaiak Advogados Associados, com o apoio de um advogado especialista em condomínio, para acompanhar a realização de assembleias permanentes, de acordo com a nova Lei.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Debora Nunes Camaroski
Advogada
OAB/PR nº 45.056
OAB/SC nº60015-A
deboranunes@cmbaiak.adv.br
A inadimplência é assunto que nunca deixa a pauta condominial e com os reflexos da pandemia, tem se tornado ainda mais discutida. Porém, questionamentos tem surgido quando há a exploração comercial do imóvel, seja mediante locação regular ou por plataformas digitais, e o proprietário, ainda assim, não arca com sua obrigação de pagamento da quota condominial.
Maior indignação se gera quando o local é utilizado para locações por diária, com alta rotatividade de pessoas, por intermédio de plataformas digitais de renome internacional, com a certeza de que o proprietário está sendo remunerado pelo serviço ofertado, gozando da segurança fornecida pela edificação e, ainda assim, deixe de arcar com a taxa condominial mensal.
Mas o que fazer nestes casos? O primeiro pensamento, e que deve ser desconstruído, é de limitação do uso da propriedade em decorrência da inadimplência, o que não pode ocorrer. Logo, se o Condomínio não pode impedir o uso das áreas comuns pelo inadimplente, é evidente que não o pode impedir de utilizar sua área particular para exploração comercial.
Ao condomínio são dadas ferramentas para que o crédito decorrente da inadimplência seja liquidado. A normativa processual passou a tratar o débito condominial como título executivo o que implica na desnecessidade de uma fase de conhecimento para discussão do débito e a imediata intimação do devedor para pagamento no prazo legal.
Cabe ao condomínio, portanto, mover o aparato judicial para saldar o débito existente, sendo que o próprio imóvel serve para saldar a dívida, não havendo escusas quando se trata de obrigação que segue a coisa/imóvel (propter rem.)
A interposição de demanda cobrando os débitos condominiais não é a única saída do Condomínio quando se trata de exploração econômica da unidade por locação por diária intermediada por plataformas digitais.
O serviço de locação feito por plataformas digitais é, sem dúvida, meio inovador que não possui regramento específico na legislação brasileira.
É verdadeiro aluguel informal, que não caracteriza relação locatícia regular com cunho de residência temporária para o locatário e, também, não se inclui dentre os usuais tipos de hospedagem, os quais são ofertados de modo formal e profissionalizado por empresas do ramo.
Exatamente por tais questões é que se faz necessária uma harmonia entre os direitos envolvidos, uma vez que, enquanto aos proprietários dos imóveis é dado o direito de usar, gozar e dispor livremente do bem, à toda comunidade condominial é dado o direito à segurança, sossego, saúde, dentre outros.
O assunto é de extrema relevância no meio condominial. Não à toa o judiciário foi acionado para intervir no assunto.
No ano de 2021 o Superior Tribunal de Justiça foi instigado a manifestar-se sobre o tema e em duas oportunidades firmou entendimento favorável ao Condomínio quanto a proibição da locação das unidades autônomas pela plataforma digital mundialmente conhecida.
No julgamento do RESP nº 1819075/RS em maio de 2021, os Ministros da 4ª Turma entenderam que a locação oferecida por plataformas digitais deve ser analisada sob a ótica das limitações impostas pela Convenção Condominial no que se refere a natureza da propriedade privada, conforme artigo 1.333 e 1.334 do Código Civil. Permitindo que os condôminos, em Assembleia com pauta específica, discutam sobre o tema a fim de ampliar o uso do imóvel para além do residencial ou não.
Complementando o entendimento já firmado, em novembro de 2021 a 3ª Turma do STJ julgou caso onde a Assembleia de condôminos havia determinado a proibição de locações por prazo inferior a 90 dias, firmando posicionamento de que a exploração econômica da unidade mediante locação por curto período não é compatível com a destinação exclusivamente residencial do Condomínio, sobrepondo os interesses da coletividade ao direito de propriedade sob o enfoque da moradia em si como lugar seguro, de paz e sossego para o ambiente familiar.
É, dizendo em outras palavras que, existindo Convenção que impõe destinação estritamente residencial às unidades que a compõem, mostra-se indevido o uso das unidades particulares para qualquer atividade que desvirtue esta finalidade, podendo a decisão de proibição da locação ser tomada em Assembleia com fim específico.
Assim, eventual limitação de propriedade do inadimplente irá decorrer de outros fatos que não de sua própria inadimplência, uma vez que a exploração comercial nos moldes ofertados por plataformas digitais, em curtos períodos, afeta toda a massa condominial e pode ser impedida ou, regrada, mediante decisão da assembleia de condôminos baseada na Convenção e na legislação brasileira.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Náthale B. Bermudez
Advogada
OAB/PR n.º 70.910
Sempre que um síndico recebe uma intimação de um processo trabalhista o susto é grande e muitas vezes, sem a devida orientação, acredita que o condomínio já está devendo algum valor ao ex-funcionário.
Antes de mais nada, o síndico precisa dar publicidade a esta situação, os demais moradores devem ter ciência deste novo processo. O segundo passo essencial é contratar um advogado para lhe auxiliar na defesa e também orientar a documentação necessária para o processo.
Muitos moradores ficam assustados com o valor da demanda e os pedidos que o ex-funcionário coloca no processo, por este motivo a contratação de um advogado se faz essencial, pois o mesmo poderá avaliar o processo, em conjunto com a documentação do condomínio e dar uma perspectiva de risco do processo.
O síndico que recebe a intimação precisa ter em mente que é sua obrigação buscar os meios de exercer a defesa do condomínio, mesmo que a responsabilidade pelas obrigações desta trabalhista não seja da gestão atual. Ainda, precisa deixar os condôminos cientes que mesmo que o condomínio tenha pago todas as verbas de forma correta, não quer dizer que o ex-funcionário não pode entrar com uma demanda trabalhista. Então, não basta pagar certo, tem que guardar a documentação.
Outra obrigação do síndico em exercício é de se programar e participar das audiências do processo. Se o síndico não comparecer na audiência a defesa do condomínio será prejudicada e nem mesmo a apresentação da defesa e documentos poderá minimizar os danos ao condomínio.
Toda ação trabalhista tem seus riscos minimizados se o gestor do condomínio cumprir com seus deveres legais, de fiscalizar e guardar os documentos do ex-funcionário.
Alguns assuntos, quando falamos de empregados de condomínios, são mais frequentes nas demandas trabalhistas e precisam ter uma atenção especial dos gestores para que a documentação esteja de acordo com a lei. Elencamos alguns deles para falar com vocês:
invalidação do 12x36 – demonstrando horas extras habituais; não fruição do intervalo; dobras habituais.
Quando alguma destas situações se torna habitual e, é constatada na Justiça do Trabalho, o acordo 12x36 poderá ser invalidado e o condomínio pagar altíssimos valores de horas extra.
O pedido nas trabalhistas é de horas extras excedente da 8ª diária, mesmo sem trabalho ao sábado, e seus reflexos e intervalos.
Não basta combinar com o empregado que o mesmo não precisa trabalhar sábado e fazer uns minutos a mais todo dia, para dar as 44 horas semanais. É preciso ter um acordo individual de compensação de jornada, para que as horas a mais trabalhadas todo dia não sejam consideradas como extras.
Então, se é costume do condomínio dispensar o trabalho no sábado, o síndico já deve providenciar um acordo de compensação de jornada ao contratar o empregado.
Caso não tenha este acordo, em um processo trabalhista, todas as horas que excederem a oitava diária serão consideradas como extras e refletirão nas demais verbas. Mesmo o funcionário não trabalhando as 44 horas semanais.
Chamamos assim aqueles cartões ponto em que o horário de entrada, saída e intervalo do funcionário são sempre iguais, sem alteração de nenhum minuto durante o decorrer do mês.
Na justiça do trabalho ele não é considerado valido para fazer prova da jornada de trabalho, e o condomínio terá que provar, por testemunhas o horário que o funcionário realmente fazia.
O ideal, para evitar que isto ocorra, é que o sindico, pelo menos uma vez por semana verifique se os funcionários estão preenchendo o cartão ponto de forma correta. Nos cartões de ponto devem constar os horários reais e não horários exatos, ou seja, todos os dias a mesma hora de entrada e de saída com toda certeza está caracterizado o preenchimento incorreto do mesmo. E ocorrendo o preenchimento de forma britânica, o mesmo deve ser advertido verbalmente para não fazer mais desta forma, e em caso de continuidade desta conduta, deverá ser advertido, seguido de suspensão.
Desta forma você conseguirá disciplinar seu funcionário a fazer o certo ou ter justificativa para uma demissão.
Os empregados pedem um plus na remuneração, valor que se somara com o salário. Este é um pedido que assusta os condôminos, mas que efetivamente não traz muitos riscos ao condomínio. Não existe desvio de função em condomínio se o trabalhado e desempenhado dentro do horário contratado trabalho com remuneração compatível.
Por exemplo, se o funcionário é zelador e vai cobrir o horário de almoço do porteiro, dentro do seu horário de trabalho, não vai dar desvio de função. O salário do zelador é maior, e ele fez aquela atividade dentro do seu horário de trabalho.
Outra situação, desde o início do contrato de trabalho foi combinado que o porteiro contratado faria ronda, e durante todo pacto laboral ele fez ronda, assim como outros colegas de trabalho, não ocorre desvio de função. Pois desde a contratação o condomínio estabeleceu as atividades a serem exercidas e o funcionário concordou.
Nas trabalhistas o pedido é de indenização que varia de R$5.000,00 a 100.000,00 (cem mil reais). Este é um pedido que encontramos na maioria das contestações, algumas vezes os advogados colocam com o intuito de apenas usar para acordo. Pois classificando a verba como dano moral, se torna indenizatório e a outra parte não precisa pagas as custas e impostos relativos.
Mas, por outro lado, algumas ações trazem situações em que os moradores do condomínio ofendem os funcionários, e não são poucas as ações neste sentido.
O síndico deve orientar os moradores do condomínio a relatarem a ele as suas insatisfações com o serviço de algum funcionário, pois a reclamação direta pode ser entendida como uma ofensa e trazer maiores prejuízos ao condomínio. É claro que todos os moradores são, indiretamente, empregadores dos funcionários, mas as “ordens” e chamadas de atenção devem partir sempre do síndico, para evitar o contato direto do morador com o funcionário e centralizar a figura do empregador no síndico.
Se algum morador ofender funcionário do condomínio, a administração não pode deixar a situação sem qualquer manifestação. Devendo promover a conversa com este morador para que cesse seus atos e mantendo-se a condição, o mesmo deverá ser advertido e/ou até multado.
Pois o condomínio tem que demonstrar que tomou todas as atitudes necessárias para coibir a conduta isolada deste morador, para não ser responsabilizado por eventual dano moral.
Havendo condenação do condomínio, em demanda trabalhista, com audiência de instrução realizada, por dano moral decorrente de atitude de condômino, poderá o condomínio entrar com ação de regresso contra este condomínio, cobrando estes valores.
Alguns pedidos de dano moral também vêm fundamentados em doença. Doença é prova pericial, e deve ser provado o nexo que liga o dano ao seu causador, se o acidente não estiver relacionado ao trabalho nada deve o condomínio.
Agora, se durante o pacto laboral ocorrer algum acidente de trabalho à defesa vai ter um pouco mais de trabalho para conseguir que o condomínio não seja condenado a indenizar.
Precisamos alerta os moradores também, que quando um acordo é feito, as verbas fixadas para discriminar verbas são fictícias, não correspondendo a uma condenação naquele ponto.
Com todas estas orientações e dicas em mãos o síndico atuante conseguirá minimizar os riscos de condenação trabalhista em seu condomínio e levará mais segurança aos moradores quando receber uma intimação de processo trabalhista.
Atenciosamente,
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Debora Nunes Camaroski
Advogada
OAB/PR nº 45.056
OAB/SC nº60015-A
deboranunes@cmbaiak.adv.br
Pra quem acompanha de perto as leis que regem os condomínios, já tem mais uma novidade no setor: a Lei 14/405/2022 que Altera o quórum para mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. E para que possamos entender melhor o que essa nova lei abrange, realizamos umas entrevista com o Dr. Luciano de Souza – OAB 79.171/PR, da CMBaiak Advogados Associados. Acompanhe logo abaixo o importante esclarecimento sobre o tema.1.
Essa Lei altera e flexibiliza o quórum para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, tendo como principal fundamento assegurar o interesse coletivo e o direito de propriedade dos condôminos.
O Projeto de Lei 4.000/2021, que após sancionado virou a Lei 14.405, de 13 de março de 2022, alterou o artigo 1.351 do Código Civil (Lei 10.406/2002), permitindo que os condomínios com 2/3 (DOIS TERÇOS) dos votos totais dos condôminos possam alterar a destinação do edifício ou da unidade imobiliária nos condomínios edilícios.
Segundo a nova lei, a exigência da unanimidade dos condôminos tornava praticamente inviável a mudança da destinação e prejudicava o interesse da coletividade, ferindo o direito de propriedade e de sua função social. Com a exigência do quórum engessado, se um único condômino fosse contrário à alteração da destinação, o interesse individual prevaleceria em detrimento do coletivo, afetando a vontade da maioria.
"Bem, vejam abaixo como ficou a redação do novo artigo: Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária." (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)
“Sim, sim”, a pandemia mudou bastante o cenário e a necessidade de atualização, principalmente, em virtude do trabalho em casa e dos trabalhos informais, essas alterações contribuíram significativamente para aprovação da nova lei, trazendo avanços ao permitir a viabilidade da alteração da destinação com o quórum atingível. A nova Lei vale, desde a mudança de áreas residenciais para comerciais, ou vice-versa, até para destinação de áreas comuns, como a mudança de um cancha em piscina, uma churrasqueira em academia, uma quadra em salão de festas, entre outras.
Gostaria de aproveitar a oportunidade e esclarecer que no entendimento do Governo Federal, a alteração do artigo 1.351 do Código Civil, pretende assegurar a função social da propriedade, conforme garante o Artigo 5º da Constituição Federal, atendendo as expectativas dos condôminos, além de fomentar o mercado imobiliário do País.
Nota-se que à alteração do quórum representa um avanço nas normas condominiais, garantindo que a vontade da coletividade prevaleça e que alterações importantes sejam viáveis.
Por fim, vale lembrar, com a entrada em vigor da Lei 14.309, de 08 de março de 2022, permitindo e regulamentando a realização de assembleias permanentes, virtuais e híbridas, aprimorou bastante a possibilidade de atingir o quórum qualificado exigido por lei. Tais alterações além de garantir aumento na participação dos condôminos, possibilitam que a assembleia que não conseguir atingir o quórum necessário, seja convertida em sessão permanente, aumentando substancialmente a possibilidade de atingir o quórum pretendido.
Essas mudanças e o aperfeiçoamento da Lei tornam possíveis as alterações antes engessadas, como é o caso da alteração da destinação do imóvel, assunto principal desta Lei.
A CMBaiak agradece a disponibilidade do Dr. Luciano em contribuir para o entendimento deste tema a toda comunidade condominial que acompanha o nosso blog.
Em busca de economia financeira e prevenção quanto ao racionamento no fornecimento de água, os condomínios vêm buscando de forma alternativa o recurso hídrico através de poços artesianos.
Para construir um poço artesiano deve ter aprovação em assembleia inclusive a escolha da empresa de vai prestar os serviços, com apresentação das propostas preliminares (estudo técnico), e por ser uma obra útil que vai melhorar e/ou facilitar a utilização pelos demais condôminos, pode ser aprovada por maioria simples dos presentes. Ou seja, a metade mais um dos presentes na assembleia.
Os condomínios que pretendem perfurar um poço artesiano devem ter uma anuência prévia (licença) concedida pelo Instituto das Águas do Paraná, a outorga de direito de uso, além de realizar análises e manutenção periódicas da água. Podendo ser uma infração administrativa a utilização de recursos hídricos sem autorização dos órgãos ou entidades competentes, conforme disposto no artigo 05° da lei de n° 9.433/1997.
O Instituto das Águas do Paraná, recomenda que para perfuração de poço artesiano, é necessário cuidados e critérios para sua escavação, sendo as recomendações técnica, quais sejam: análise da área (estudo hidrogeológico), realizado por um geólogo, apresentação de projeto construtivo de acordo com as normas da ABNT, a empresa contratada para a construção do poço tubular devidamente registrada junto ao Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia (CREA) e profissional habilitado.
Com a finalização da obra, é necessário apresentar um relatório conclusivo junto ao Instituto Água e Terra, constando os seguintes itens:
localização, perfil de sondagem, perfil das características construtivas e hidráulicas, gráficos com condições de exploração, análise físico-química e bacteriológica e outorga de uso, para análise da viabilidade da potabilidade da água.
Quanto a questão da taxa de esgoto, conforme disposto na lei n°11.445/2007, artigo 45°§ 1o e § 2o, como finalidade do fato gerador é o exercício ou
utilização de serviço Público a troca do prestador de serviços para fornecimento de água potável, o condomínio não deixará de pagar a taxa de esgoto quando existir a rede de instalação hidráulica predial ligada a rede pública.
Portanto, conclui-se, que o procedimento para construção de um poço artesiano é um processo complexo que deve existir um planejamento, laudo técnico, contratação do prestador de serviços através de contrato firmado entre as partes, constando todo o plano de trabalho; garantias e deveres das partes; custos; requerimento das licenças necessárias para perfuração do poço artesiano; objeto do contrato; prazo de carência; risco de qualquer perda por parte do condomínio, em caso de insucesso. Assim, com cumprimento desta exigência garantirá a salubridade e segurança de todos, bem como a preservação das águas subterrâneas.
Proteja seu condomínio: consulte um advogado especialista em condomínio e evite responsabilidades legais!
Atenciosamente,
Benigna Vanusa da Silva
Advogada
OAB/PR 100690
Você conhece a advocacia de partido? Nossos clientes a conhecem como assessoria jurídica permanente e sabem bem de sua importância e benefícios. Trata-se de assessoria jurídica prestada continuamente, mediante o pagamento de honorários fixos por mês, podendo incluir diversos serviços e áreas de atuação.
Há muito para ser entendido e utilizado neste serviço, que é tão essencial quanto um seguro médico, mas ainda pouco explorado. A advocacia de partido atende e previne situações indesejadas de empresas, condomínios e pessoas físicas nas mais variadas situações.
Uma sociedade empresarial pode, por exemplo, utilizar a advocacia de partido para a sua constituição, para realizar seu planejamento tributário e reduzir tributos – aumentando o lucro e criando vantagem sobre os concorrentes, para fazer a análise prévia de qualquer tipo de contrato, evitando contratações que tragam prejuízo, para receber orientações verbais e escritas que proporcionem a melhor tomada de decisões, consultoria trabalhista – para cálculo de horas, admissão e demissão de funcionários, para adequação da empresa à legislação vigente – como a LGPD, para realização de negociações com funcionários, fornecedores e clientes, para acompanhamento de processos e procedimentos administrativos e muitas outras soluções capazes de evitar conflitos, reduzir custos e melhorar a posição da empresa no mercado, elevando seus lucros e diminuindo os riscos do negócio.
Um condomínio, por sua vez, pode se utilizar da assessoria jurídica para a gestão trabalhista dos funcionários, para mediar conflitos entre moradores, para regular a regras de convivência, para elaborar a convenção e o regimento interno, adequação das regras de convivência à legislação vigente – como nas situações que envolvem medidas de enfrentamento ao Covid, por exemplo, para defender os interesses do condomínio em ações judiciais ou procedimentos administrativos, para analisar a contratação de serviços, acompanhar assembleias, orientar síndicos e conselheiros, elaborar documentos para os condôminos – como circulares, advertências, multas e notificações, entre inúmeras outras possibilidades de atuação.
Para as pessoas físicas a lista se torna ainda mais extensa, quase infinita, podendo ser utilizada a assessoria jurídica para quase tudo o que fazemos em nosso cotidiano. Advocacia comercial, trabalhista, cível, consumerista, ambiental, criminal, família, sucessória, imobiliária, extrajudicial, trânsito, etc. Toda e qualquer relação jurídica – existente ou futura – pode ser tutelada e amparada pela advocacia de partido.
Costumo dizer que nossa missão com a assessoria jurídica é evitar sua “dor de cabeça”, em que pese também sejamos muito bons em resolvê-la. O foco da advocacia de partido é preventivo.
Agora que você tem noção do que é a advocacia de partido e todos os benefícios que proporciona, você pode estar pensando que se trata de algo muito caro, do qual somente os “super-ricos” e milionários podem dispor, mas é aí que você se engana.
Por ser um serviço estratégico, é extremamente mais vantajoso do que a contratação emergencial para demandas específicas. Além da tranquilidade emocional proporcionada pelo suporte de uma equipe jurídica conhecedora das demandas e do perfil do cliente, a economia financeira experimentada é inegável, podendo até mesmo gerar lucro com a melhor tomada de decisões, possível com a assessoria técnica legal.
A advocacia de partido proporciona economia de tempo e dinheiro, cria proximidade e estabelece um vínculo de confiança dos advogados contratados com o cliente, de forma prática em um único contrato, oferecendo tranquilidade nas relações do dia a dia.
Só não contrata a advocacia de partido quem não conhece seus incontáveis benefícios.
Interessado em ter sua própria assistência jurídica?
Entre em contato, conheça nossos planos e experimente a advocacia de partido!
Atenciosamente,
Dra. Mariana Bueno Brandão
Advogada
OAB/PR 93.628
CMBAIAK & Advogados Associados
As administradoras de condomínio são empresas especializadas em serviços administrativas. É comum que os Condomínios, por meio de decisão tomada em Assembleia contratem os serviços de referidas empresas para auxílio do síndico no exercício de suas funções administrativas, assessorando o representante do Condomínio no devido cumprimento de suas obrigações legais.
Mas e como são fiscalizadas estas empresas? Existe algum órgão ou instituição que as regule?
Pois bem, em que pese a existência de associações de administradoras em diversos estados do Brasil, houve recente decisão que entendeu que as administradoras de Condomínio devem possuir registro junto ao Conselho Regional de Administração do Estado onde exercem suas funções.
A Lei 4.794/65 criou a profissão de administrador, sendo esta regulada pelo artigo 3º do Decreto nº 61.394/67 o qual dispõe que sobre o exercício da função de técnico de administração, estabelecendo que a este cabe, dentre outras funções, a elaboração de pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens e laudos, em que se exija a aplicação de conhecimentos inerentes às técnicas de organização, bem como a coordenação e controle dos trabalhos nos campos de administração geral, como administração de pessoal, organização, análise, métodos e programas de trabalho, orçamento e administração de material e financeira.
Tais profissionais, aí inclusas as empresas e escritórios técnicos que explorem, sob qualquer forma, as atividades acima descritas deverão, obrigatoriamente, ser registradas no C.R.A conforme artigo 15 da Lei 4.794/65. Cabe aos Conselhos Regionais de Administração (C.R.A.s) a fiscalização acerca das atividades prestadas pelos profissionais e empresas da área.
Foi com base nestas determinações que, recentemente, o Conselho Regional de Administração do Espírito Santo aplicou multa à pessoa jurídica que presta serviços de administração condominial ante a ausência de registro profissional junto aquela instituição.
A questão foi judicializada e a decisão proferida pela 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região entendeu pela necessidade de inscrição de tais empresas junto ao Conselho Regional de Administração regional.
Se a empresa presta serviços afetos, especificamente, a profissão de administrador torna-se impositiva a sua inscrição junto ao Conselho Regional de Administração, estando sujeito a fiscalização de referido órgão.
O entendimento atual é que a administração de condomínios, tarefa muitas vezes exercida por empresas especializadas nestes serviços e que auxiliam o síndico no cumprimento de suas obrigações legais é sim um ramo da administração, sendo que para exercer tal função faz-se necessário que a mesma possua registro no Conselho Regional de Administração competente.
Acaso a empresa não o possua o exercício das atividades é entendido como ilegal, estando o proprietário sujeito a aplicação das cominações legais previstas junto a legislação brasileira.
Para o Condomínio a certeza de inscrição da empresa junto ao Conselho Regional de Administração é mais uma certeza acerca da lisura de suas atividades, uma vez que passou pelo crivo da instituição e é por ela fiscalizada.
CMBAIAK & Advogados Associados
Dra. Náthale B. Bermudez
Advogada
OAB/PR 70.910
As chamadas empresas garantidoras, são empresas relativamente recentes de poucas décadas, que vieram economicamente responder à uma necessidade existente dos condomínios, dar fluxos de caixa nas datas acordadas, e ajudar na gestão da cobrança de inadimplentes.
Superficialmente e rapidamente falando, a maioria destas empresas antecipam valores ao condomínio, e cobram os devedores nos termos da lei condominial e do Código Civil, profissionalizando um serviço de responsabilidade do síndico, que não pode mais, na era das responsabilidades, passar de porta em porta cobrando o devedor.
Pespeguem a dívida dos devedores com a procuração do próprio condomínio, e processam importante necessidade dos condomínios, o de não passar, em um primeiro momento, as despesas dos inadimplentes aos demais condôminos pagadores.
Logicamente requisitam um valor para este serviço, e podem cobrar a integralidade dos valores antecipados, em caso de más administrações, não respeitarem os contratos gerando pesadas rescisões.
Ao contrário de um erro muito comum, imaginado, a maioria destas empresas “não compram dívidas” apenas antecipam valores e fazem a gestão da cobrança, isso significa que, se pôr ventura a administração do condomínio for de alguma forma contra aquele contrato assinado, poderá responder pelos danos que deu causa, a palavra-chave é que não existe a “sub-rogação” do crédito por isso cautela é primordial.
Estes contratos precisam de análise mais detida, na hora de se contratar, uma vez que a prática nos diz que todos os contratos, possuem as chamadas cláusulas penais, que são termos assumidos que decorrem em responsabilidades a quem der causa.
Possuindo também as chamadas cláusulas de barreiras, que são nada mais nada menos que, “encerramentos contratuais justificados” “ou aumento geral do preço do serviço” em caso de aumento de inadimplências ou de fatores externos, crises, tragédias, etc.
Ambas podem dar muita dor de cabeça a administração, que contava com aquele valor de antecipação e por isso é de fundamental importância olhar para vários aspectos, como tempo de antecipação, valores cobrados, clausulas penais e de barreira.
Nada mais fácil e necessário do que deixar isso ao encargo da assessoria jurídica, evitando outras responsabilidades dos administradores, por todos as nuances envolvidos.
Atenciosamente,
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Karel Marik
Advogado
OABPR 59.569
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