Ao desenvolver a convenção de um condomínio — principalmente em empreendimentos recém-lançados — é essencial estabelecer regras claras que orientem a tomada de decisões coletivas. Entre esses pontos, os quóruns das assembleias possuem papel fundamental, pois definem o número mínimo de votos necessários para validar cada tipo de decisão.
Segundo o Artigo 1.334 do Código Civil, a convenção condominial deve disciplinar aspectos como administração, pagamento das contribuições, aplicação de penalidades e a forma de realização das assembleias. Dessa forma, conhecer os quóruns exigidos pela legislação contribui para uma gestão mais segura e evita questionamentos futuros.
Atualmente, o Código Civil de 2002 é a principal norma que orienta o funcionamento dos condomínios já constituídos e em operação. Por outro lado, a Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei de Condomínios e Incorporações, permanece válida nos dispositivos que não foram alterados pelo Código Civil, especialmente aqueles relacionados à fase de incorporação imobiliária e aos direitos de propriedade.
Nos últimos anos, ocorreram atualizações relevantes, como a promovida pela Lei nº 14.405/2022, que trouxe mudanças importantes, principalmente em relação à alteração da destinação dos empreendimentos.
Algumas decisões impactam diretamente a estrutura do condomínio ou o direito de propriedade dos condôminos. Por esse motivo, a legislação exige quóruns mais rigorosos.
Modificar a finalidade do empreendimento, como converter um condomínio residencial em comercial, depende da aprovação de 2/3 de todos os condôminos, conforme previsto no Art. 1.351 do Código Civil. Antes da alteração legal, era exigida unanimidade.
Mudanças nas regras gerais do condomínio também exigem aprovação de 2/3 do total de condôminos, já que influenciam diretamente a organização e funcionamento da coletividade.
Quando a proposta envolve criação de novas unidades imobiliárias, a aprovação deve ser unânime, pois há interferência direta no direito de propriedade dos condôminos.
Projetos que geram acréscimos estruturais no condomínio precisam ser aprovados por 2/3 dos condôminos.
Em situações de destruição total por sinistro, a deliberação para não reconstrução do empreendimento exige maioria absoluta dos condôminos, equivalente a 50% mais um do total.
As obras realizadas no condomínio são classificadas conforme sua finalidade, e cada categoria possui exigências específicas de aprovação.
São intervenções voltadas à estética ou ao luxo, sem caráter essencial. Para sua aprovação, é necessário o voto favorável de 2/3 de todos os condôminos.
Tratam-se de melhorias que aumentam a funcionalidade ou facilitam o uso das áreas comuns, como individualização de água ou cobertura de garagens. Nesses casos, exige-se maioria absoluta do total de condôminos.
Referem-se à conservação, manutenção ou reparos essenciais. Essas obras podem ser aprovadas por maioria simples dos presentes na assembleia. Quando houver urgência, o síndico pode executá-las e posteriormente submetê-las à ratificação assemblear.
As decisões relacionadas à rotina de gestão costumam demandar quóruns menos rigorosos.
O síndico é eleito pela maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, vence o candidato com maior número de votos, mesmo sem atingir metade dos votos totais.
Para afastamento do síndico, é necessária a aprovação pela maioria absoluta dos presentes, sendo obrigatória a convocação de assembleia específica para essa finalidade.
Incluem aprovação de contas, definição orçamentária, eleição de conselhos, aprovação de obras necessárias e alterações do regimento interno. Nessas situações, normalmente se aplica a maioria simples dos presentes, salvo quando a legislação ou a convenção exigir quórum diferente.
Caso o número mínimo de votos não seja atingido, o condomínio pode utilizar o modelo de assembleia permanente, desde que haja previsão na convenção e observância das regras legais. Essa alternativa permite continuidade das discussões e contribui para maior agilidade nas deliberações.
Uma convenção bem elaborada é essencial para o bom funcionamento do condomínio, prevenindo conflitos e proporcionando maior segurança jurídica para síndicos, moradores e administradores.
A CMBaiak Advogados é especialista em condomínios e oferece suporte técnico especializado na revisão de convenções condominiais, com foco em eficiência administrativa e conformidade com a legislação atual. Esse acompanhamento pode começar ainda na fase de incorporação do empreendimento, garantindo uma estrutura organizacional sólida desde o início.
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CMBaiak & Advogados Associados
Responsável técnico: Dr. Luciano Souza, OAB/PR 79.171 Advogado da CMBaiak Advogados.
A segurança e o bem-estar no ambiente de trabalho são temas cada vez mais essenciais, inclusive em condomínios. Com a publicação da Portaria MTE nº 1.419, em 27 de agosto de 2024, novas regras entram em vigor a partir de 25 de maio de 2025, abordando especificamente o assédio moral e sexual no trabalho.
Essa atualização da NR-1 estabelece que todos os trabalhadores registrados em carteira têm direito a um ambiente livre de assédio, e que os empregadores devem identificar, avaliar e gerenciar esses riscos de forma contínua.
De acordo com as diretrizes da NR-1 e da NR-5, os condomínios devem adotar medidas preventivas e educativas, incluindo:
Promover debates e treinamentos sobre assédio moral e sexual;
Garantir um ambiente de trabalho saudável e em conformidade com a legislação;
Implementar gestão ativa de riscos psicossociais, prevenindo estresse ocupacional, burnout e outros problemas de saúde mental;
Criar, implantar e atualizar planos de combate ao assédio, mantendo registros de todas as ações realizadas.
Além disso, recomenda-se atualizar o regimento interno do condomínio, criando políticas específicas sobre o tema, incluindo:
Cláusulas sobre punições e gestão de multas;
Canal de denúncia para colaboradores e prestadores de serviço;
Inclusão de cláusulas expressas em contratos de prestação de serviço.
A fiscalização da NR-1 terá início ainda este ano de forma preventiva e orientativa. No entanto, as multas e penalidades passam a valer a partir de 2026. Os valores podem variar de R$ 2.396,35 a R$ 6.708,08, dependendo da gravidade e do porte do condomínio. Em caso de reincidência, o valor da multa pode aumentar em até 50%.
Além das multas, a negligência pode resultar em processos civis e criminais, além de danos à reputação do condomínio, já que incidentes podem ser divulgados pela imprensa.
O assédio moral e sexual afeta profundamente a dignidade e o bem-estar das pessoas. Combater essas práticas não é apenas uma obrigação legal, mas também um compromisso ético com todos que convivem e trabalham no condomínio.
A CMBaiak Advogados está à disposição para orientar condomínios sobre as melhores práticas, garantindo segurança, conformidade legal e preservação da reputação.
Dra. Debora Nunes Camaroski
Advogada
OAB/PR n.º 45.056
A participação em assembleias condominiais é fundamental para a gestão transparente e eficaz dos condomínios. No entanto, nem todos os condôminos podem comparecer, e, para garantir sua representação, é comum o uso de procurações. Apesar de sua importância, as procurações estão entre os principais motivos de devolutivas de cartórios, gerando transtornos para administradoras e síndicos.
Primeiro precisamos compreender o que é procuração e qual o seu efeito legal, Vejamos:
Procuração: instrumento do mandato, ou seja, documento em que se outorga o mandato escrito, na qual se expressam os poderes conferidos.
Mandato: poder conferido por uma pessoa para que outrem faça por si e para si atos ou negócios, que deveria fazer, como se estivesse atuando pessoalmente.
Cumpre destacar que a procuração é um direito garantido por lei e tem o mesmo efeito do comparecimento pessoal do outorgante, ou seja, do proprietário que externou e confiou sua representação a determinada pessoa. O Código Civil Brasileiro, legitima o uso de procurações em assembleias, seja qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além disso, segundo a lei federal qualquer pessoa capaz pode receber procuração.
A Convenção ou o Regimento Interno podem impor algumas regras próprias, como exigir a procuração com registro em cartório. A princípio, é liberado o uso desse instrumento de representação somente com a assinatura do outorgante.
Prevê o Código Civil Brasileiro:
Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
Principais Problemas com Procurações em Assembleias:
Impactos da Rejeição das Procurações:
Quando uma procuração é recusada, os impactos podem ser significativos:
O que Administradoras e Síndicos Devem Observar:
Para evitar problemas com procurações, é essencial adotar algumas medidas preventivas:
Considerações Finais
As procurações são ferramentas essenciais para garantir a participação efetiva dos condôminos nas assembleias, mas exigem atenção quanto à sua formalização. Administradoras e síndicos devem estar atentos às regras e boas práticas para evitar transtornos e garantir a validade das decisões tomadas. Além disso, o avanço da digitalização traz novos desafios, como a aceitação de assinaturas eletrônicas, tornando essencial a atualização das Convenções e/ou regimentos internos para acompanhar essa evolução.
Dr. Luciano de Souza, OAB/PR 79.171, é advogado especialista em condomínios da CMBaiak & Advogados Associados.
Dra Natlhale Bermudez, advogada da CMBaiak e Advogados Associados em entrevista, analisa a PL 268/2024. Acompanhe na íntegra:
R: O PL 267/2024 surge em resposta ao aumento da presença de animais silvestres em ambientes urbanos e, consequentemente, em condomínios. Após a regulamentação do uso das áreas comuns por animais de estimação, surgiu a necessidade de adaptar as normas para animais silvestres, que exigem um cuidado especial. A ideia é garantir a segurança tanto dos moradores quanto dos animais, uma vez que esses animais podem representar riscos à saúde, à segurança e ao bem-estar geral do condomínio.
R: O projeto de lei propõe alterações no artigo 1.348 do Código Civil, ampliando as responsabilidades do síndico em relação à guarda de animais silvestres pelos condôminos. O síndico terá a função de fiscalizar e regulamentar a presença desses animais, estabelecendo normas específicas com a aprovação da assembleia. Isso inclui exigir dos moradores a documentação que comprove a regularidade da guarda do animal, como licenças e autorizações ambientais, e garantir que esses animais não ofereçam riscos aos outros condôminos.
R: O maior desafio será, sem dúvida, a criação de normas que sejam claras e eficazes. O síndico precisará assegurar que todos os condôminos que possuem animais silvestres sigam as regras e apresentem a documentação necessária. Além disso, será sua responsabilidade aplicar penalidades em caso de descumprimento e, se necessário, denunciar irregularidades às autoridades competentes. Tudo isso exige uma coordenação rigorosa e uma atuação proativa para garantir a segurança de todos os moradores e dos próprios animais.
R: Embora o projeto de lei não especifique diretamente as consequências da não aprovação das normas pela assembleia, há um risco claro. Se não forem criadas regulamentações adequadas, o condomínio poderá ser responsabilizado solidariamente por danos causados por animais silvestres. Isso significa que, na ausência de regras, tanto o condomínio quanto o morador poderão responder por incidentes, o que pode gerar complicações jurídicas e financeiras.
R: Sim, a presença de animais silvestres pode gerar conflitos, especialmente se os moradores não tiverem clareza sobre as regras de convivência. O PL sugere que o síndico crie normas específicas sobre o uso das áreas comuns e a segurança das unidades habitacionais onde os animais são mantidos. Dessa forma, os riscos à segurança e ao sossego dos demais moradores podem ser minimizados. Além disso, a aplicação de penalidades e a fiscalização rigorosa são ferramentas importantes para prevenir e resolver conflitos.
R: Sim, pode ser desafiadora, mas também é necessária. Os moradores que possuem animais silvestres precisarão se adaptar às novas exigências, como apresentar a documentação adequada e seguir as normas estabelecidas. No entanto, com o tempo, essas regras trarão mais segurança para todos e evitarão conflitos desnecessários. A adaptação exigirá um trabalho conjunto de síndicos e moradores, mas os benefícios para a convivência coletiva serão claros.
R: Absolutamente. Embora exija um esforço inicial para adaptar as regras e os comportamentos, essa regulamentação é crucial para garantir a segurança e a harmonia no condomínio. Com normas bem definidas, o risco de incidentes será minimizado, e tanto os moradores quanto os animais estarão mais protegidos. Em última análise, a convivência será mais saudável e equilibrada, o que beneficia toda a comunidade condominial.
R: Eu que agradeço pela oportunidade. É importante discutir essas questões para garantir que os condomínios estejam preparados para essa nova realidade.
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A descriminalização do uso de maconha, recentemente deliberada pelo Supremo Tribunal Federal (STF), trouxe à tona diversas discussões sobre os impactos dessa decisão em diferentes esferas da sociedade, incluindo a convivência em condomínios. Enquanto a decisão descriminaliza o uso pessoal da maconha, a substância permanece ilícita, gerando um cenário confuso para síndicos e condôminos na aplicação de normas internas e no respeito aos direitos de todos os moradores. Esta entrevista explora as implicações jurídicas dessa descriminalização no contexto condominial, abordando a legislação vigente e as melhores práticas para a gestão dessa nova realidade.
Dr. Renato, a recente decisão do STF sobre a descriminalização da maconha trouxe à tona várias questões. Como o senhor vê os impactos dessa decisão especificamente nos condomínios?
Dr. Renato: "Essa decisão realmente gerou muitas discussões, especialmente em ambientes de convivência coletiva, como os condomínios. Embora a descriminalização se refira ao uso pessoal da maconha, ainda estamos lidando com uma substância ilícita, o que acaba criando uma situação confusa para síndicos e moradores. O grande desafio agora é conciliar essa decisão com as normas internas dos condomínios, respeitando tanto os direitos individuais quanto os coletivos."
Quais são os principais pontos que os síndicos e condôminos devem observar em relação ao uso de maconha dentro dos condomínios?
Dr. Renato: "O ponto de partida é sempre o cumprimento das normas internas do condomínio, além da legislação vigente. A Lei Antifumo, por exemplo, proíbe expressamente o uso de produtos fumígenos em áreas coletivas fechadas, como halls e elevadores. Isso se aplica tanto ao cigarro quanto à maconha. O uso nessas áreas pode ser considerado uma infração condominial, cabendo ao síndico aplicar sanções, como advertências ou multas. Além disso, o síndico deve sempre agir com base na legislação, sem deixar de proteger o direito dos moradores de viver em um ambiente saudável e harmonioso".
A decisão do STF pode criar alguma confusão entre os condôminos em relação ao que é ou não permitido?
Dr. Renato: "Sim, essa é uma das grandes preocupações. A descriminalização pode passar a falsa impressão de que o uso da maconha está totalmente liberado, o que não é verdade. A substância permanece ilícita, e seu uso em áreas comuns pode gerar penalidades, além de provocar incômodos aos outros moradores. Por isso, é importante que os condomínios deixem claro em suas normas internas o que é permitido ou não, além de promover campanhas educativas para orientar os condôminos sobre os limites da decisão do STF".
Como o síndico deve agir se identificar o uso de maconha ou outras substâncias dentro do condomínio?
Dr. Renato: "O síndico deve adotar medidas que garantam o bem-estar de todos. Se o uso de maconha for detectado em áreas comuns, ele pode aplicar as sanções previstas no regimento interno, como advertências ou multas. Em casos mais graves, pode até acionar as autoridades competentes, sempre com a orientação de um advogado especializado em questões condominiais. É importante lembrar que, apesar de o uso pessoal não ser mais um crime, ele ainda pode configurar uma infração administrativa, especialmente quando afeta a saúde e o sossego dos demais moradores".
O senhor mencionou que é essencial uma abordagem educativa. Que tipo de ação os condomínios podem adotar para lidar com essas situações?
Dr. Renato: "Uma boa estratégia é investir em campanhas educativas sobre o uso de drogas e seus impactos. Palestras com especialistas, como psicólogos ou terapeutas, podem ser úteis para conscientizar os moradores. Além disso, o condomínio pode instalar câmeras em áreas comuns para monitorar a situação, sempre respeitando a privacidade e a legislação sobre o uso de imagens. Tudo isso contribui para a criação de um ambiente mais harmônico e saudável".
Como as imagens das câmeras podem ser utilizadas em situações como essa?
Dr. Renato: "As imagens podem ser uma ferramenta valiosa para resolver conflitos, desde que utilizadas com cautela. A privacidade dos moradores deve ser respeitada, e as gravações só devem ser usadas para fins internos, como comprovar infrações, ou, em casos extremos, em processos judiciais. A legislação brasileira é muito clara quanto à proteção da privacidade e da intimidade das pessoas, e qualquer violação pode gerar consequências legais".
Mesmo com a descriminalização, o uso de maconha ainda pode configurar uma infração condominial?
Dr. Renato: "Sem dúvida. O fato de o comportamento não ser mais considerado um crime não isenta o morador de cumprir as normas do condomínio. Qualquer condômino que prejudique o sossego ou a saúde dos demais está sujeito às penalidades previstas no regimento interno. A convivência em condomínio exige o respeito às regras para manter um ambiente seguro e harmonioso para todos".
Muito obrigado, Dr. Renato, por suas valiosas considerações.
Dr. Renato: "Eu que agradeço. É um tema complexo, e fico feliz em poder contribuir para o esclarecimento dessas questões".
Dr. 
Renato Ferreira do Valle
OAB/PR 101.575
Advogado da CMBaiak Advogados e Associados
Alguns condôminos têm a falsa percepção de que as advertências e multas são direcionadas aos moradores enquanto pessoas unas, de que os atos infracionais são dirigidos àquele que o cometeu. Todavia, o entendimento é o mesmo que se aplica as taxas condominiais.
O caráter propter rem das taxas condominiais também se aplica as advertências e multas que são direcionadas ao responsável pela unidade infratora e não de forma específica ao morador, visitante e/ou prestador de serviço que com ela se relacione.
Independentemente de quem pratique o ato contrário as normativas internas da edificação, a advertência ou multa será direcionada ao responsável pela unidade, pois este é o responsável legal diante do condomínio.
Não há pessoalidade no ato punitivo condominial. Se o inquilino infringir a convenção, for multado e não pagar, é a unidade habitacional e, por consequência, seu proprietário, que responderá pelo pagamento.
O que se quer dizer é que as advertências e/ou multas não são direcionadas à Maria, ao Pedro, ao João, ao Paulo, mas sim ao proprietário ou atual morador da unidade que infringiu as normativas internas do Condomínio.
Ao condomínio é indiferente quem tenha praticado o ilícito, uma vez que é o responsável pela unidade habitacional que responderá pelo ato. Se houver infração praticada por funcionários dos moradores da unidade ou, até mesmo, por seus parentes, a penalidade administrativa será direcionada à unidade infratora.
Acaso o entendimento fosse diverso, surgiria verdadeira aberração jurídica, fazendo com que o Condomínio buscasse eventuais infratores onde quer que estivessem para cobrar as multas que eventualmente tenham gerado.
É comum que a convenção e o regimento interno do Condomínio imponham aos condôminos o respeito daquelas normas, bem como a responsabilização destes pelos atos de seus prepostos, visitante e/ou prestadores de serviço. É o responsável pela unidade habitacional que responde pelos ilícitos praticados.
Resta o entendimento de que não há, na penalidade administrativa, o direcionamento de eventual multa à pessoa infratora, mas sim à unidade habitacional, sendo que o responsável por ela (condômino) está obrigado ao pagamento de eventuais multas que venham a ser aplicadas.
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CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Náthale Bittencourt Bermudez
Advogada
OAB/PR nº 70.910
É costumeiro as notícias sobre tragédias envolvendo desabamentos de edifícios mundo a fora. No ano passado tivemos o caso de grande repercussão mundial do edifício que desmoronou em Miami deixando 98 mortos.
Quando acontece desastre envolvendo edifício, o primeiro aspecto a ser analisado é se aquela construção estava dentro do prazo de garantia estrutural de 05 anos de construção, ou se existiam fatores externos que pudessem dar origem ao acidente. Se após os levantamentos técnicos for demonstrado pela perícia que a tragédia decorreu de falhas construtivas, a responsabilidade Civil e Criminal é da construtora.
Todavia, se ficar comprovado que o desabamento ocorreu por conta da falta de manutenção preventiva, corretiva, ou ainda por obras, seja na área comum ou em uma unidade privada, a responsabilidade civil e criminal passa a ser do representante legal do condomínio.
O Código Civil no artigo 1.348, inciso V, prevê as obrigações do síndico e dentre elas está o dever de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns.
A conservação e a guarda das partes comuns envolve, além do dever de manutenção preventiva e corretiva de todas as áreas comuns, a obrigação de agir quando surgir qualquer indício de obra no interior de uma unidade privada.
É comum os condôminos pensarem que tratando se de uma unidade privada estão livres para realizar qualquer tipo de obra ou reforma sem se preocupar com os riscos que podem gerar para as estruturas da edificação.
É certo que se o morador realizar uma obra sem qualquer comunicação, gerando problemas, ele deve responder pelos seus atos. Outrossim, se for comprovada a omissão por parte do representante legal do condomínio essa responsabilidade será compartilhada.
Segundo a NBR/ABNT 16280/2014 (Reformas em Edificações) síndico e morador devem obedecer às exigências nela contidas. Obras ou reformas em apartamentos ou qualquer área comum do condomínio somente pode ser executadas com autorização de um engenheiro responsável que apresente um projeto completo onde contenha o plano das obras e/ou reformas e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).
É primordial e obrigatório contratar responsável técnico, principalmente para obras que possam afetar a estrutura da edificação, em especial aquelas com remoção e aberturas de paredes ou que aumentem o peso da estrutura, como a construção de parede nova ou o uso de pedras. Além do conhecimento técnico para avaliar a possibilidade e a melhor forma de realizar a alteração tais profissionais assumem a responsabilidade por qualquer dano decorrente da obra.
Compete ao síndico as manutenções e obras nas áreas comuns e a fiscalização das obras nas unidades privadas. Após receber o plano de obra e/ou reforma, irá analisar e responder se autoriza ou não a obra ou se precisa de algum laudo complementar. Se autorizado, deve o síndico visitar o local para analisar se está tudo de acordo com o plano apresentado e ao final da obra realizar uma última vistoria.
Enfim, em virtude da responsabilidade assumida, é essencial que o síndico tenha uma boa administradora que ofereça todo esse conhecimento e suporte sobre as manutenções preventivas e corretivas, além disso, deve estar muito bem orientado juridicamente evitando situações onde possa ser responsabilizado civil ou criminalmente pelos seus atos.
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Dr. Luciano Souza, Advogado, OAB/PR 79171.
O mundo virtual e as ferramentas eletrônicas têm acelerado e facilitado a vida dentro dos condomínios e fora deles. Agora a mudança vem no Poder Judiciário e precisamos estar atentos para esta significativa transformação.
Todo condomínio terá seu domicílio judicial eletrônico e poderá, por exemplo, ser citado em um processo sem receber uma “cartinha” pelo correio ou um oficial de justiça, mas tão somente com o envio do documento via e-mail.
A criação de um Domicílio Judicial Eletrônico se deu em virtude de normativa processual que permite a citação das partes por meio eletrônico, sendo que no ano de 2022 o CNJ regulamentou a legislação determinando que as comunicações processuais fossem realizadas exclusivamente por meio do domicílio eletrônico.
Assim, o CNJ editou e publicou a resolução n° 455/2022 que instituiu o Portal de Serviços do Poder Judiciário, sistema que possibilita o acesso de usuários externos ao poder judiciário, permitindo o acompanhamento de todas as movimentações dos processos no qual o usuário seja parte. Ainda, permitirá que as citações, intimações e comunicações processuais ocorram por meio dos dados cadastrados no sistema.
Conforme estipulado na resolução, todos os Tribunais estarão vinculados ao sistema, sendo facultativo apenas ao Supremo Tribunal Federal.
Com todas estas transformações, ficou determinada a OBRIGATORIDADE de cadastramento por pessoas jurídicas de direito privado, portanto, os Condomínios Residenciais e Comerciais, bem como as Associações de Moradores também vão precisar se cadastrar.
É preciso ficar atento aos prazos, para os Condomínios e Empresas Privadas este cadastramento deve ocorrer até o dia 30/05/2024. Se não houver cadastro voluntário, o mesmo será feito pelo CNJ de acordo com os dados fornecidos à Receita Federal, o que pode ser muito perigoso, pois estas informações nem sempre estão atualizadas e sua intimação será direcionada aos contatos ali dispostos.
Comumente o CNPJ de empresas e condomínios dispõem de contatos telefônicos e eletrônicos de empresas de contabilidade ou administradoras que lhes prestam serviços, de modo que, em não sendo feito esse cadastro as comunicações processuais podem ser encaminhadas àqueles que não representam o Condomínio, o que pode acarretar inúmeros prejuízos.
A inscrição é feita no próprio Portal de Serviços, através do site; sendo que o acesso de pessoas jurídicas se dará exclusivamente por meio de certificado digital.
Portanto, não deixe para última hora! Faça o cadastramento do seu condomínio e/ou de sua empresa e não corra nenhum risco de perder seus processos por intimação, comunicação ou informação processual enviada a um domicílio judicial equivocado.
Como advogado especialista em condomínio, estou aqui para ajudar você a navegar por este processo crucial. Vou garantir que seu condomínio esteja corretamente cadastrado e protegido contra qualquer risco legal.
Curitiba, 17 de maio de 2024.
Dra. Náthale Bittencourt Bermudez
OAB/PR 70.910
Advogada formada em Direito pela Faculdade Dom Bosco e pós-graduada em Direito Digital pela Uniamérica
A Lei 14.309, de 8 de março de 2022, alterou o artigo 1.353 do Código Civil (Lei 10.406/2002), permitindo a realização das assembleias permanentes. Este tipo de assembleia não tinha previsão legal anterior, o que dificultava a aprovação de alguns assuntos que dependiam de quórum especial para serem alterados.
Muitos condomínios, no “acostamento da lei”, utilizavam-se de uma construção jurídica, com listas de presença de assembleia na portaria por um determinado tempo, para alcançar o quórum necessário em algumas matérias. Agora, com esta nova modalidade de assembleia, não existe mais clandestinidade e tudo será realizado de forma legal.
A Lei determina os casos que dependem de quórum qualificado para aprovação, se não conseguir quórum na assembleia comum para esta finalidade, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente.
Façamos aqui um parêntese para citar alguns destes assuntos que dependem de quórum qualificado: alteração da convenção 2/3; alteração da área comum 2/3; obras voluptuárias 2/3; alteração da fachada - total; alteração da destinação do imóvel - total; obras uteis 50% + 1 do total. Este não é um rol taxativo e sim exemplificativo, para, inclusive, melhor entendimento do assunto.
A transformação desta assembleia comum em sessão permanente depende da aprovação dos presentes em assembleia. Então, primeiro os condôminos votam o assunto que necessita de quórum especial, não alcançado o número necessário de votos, abre-se votação para converter a assembleia em sessão permanente. Sendo aprovado, é necessário que seja indicada a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ter um intervalo de tempo superior a 60(sessenta) dias entre uma sessão e outra.
Na prática, a ata da primeira assembleia é publicada com a primeira votação do assunto com quórum especial, aprovação da transformação da assembleia em sessão permanente, ainda é divulgada com a data da próxima assembleia (sessão). Além de apontar as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido, é obrigatório convocar os condôminos ausentes para a próxima sessão, bem como divulgar a ata parcial da assembleia realizada.
Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação nas sessões seguintes, os quais poderão, se estiverem presentes nas próximas sessões, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
O condomínio poderá realizar quantas sessões de assembleia permanente sejam necessárias a atingir o quórum qualificado, desde que não ultrapasse o limite máximo de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. Se nestes noventa dias o quórum necessário não for atingido, o assunto não foi aprovado e as sessões realizadas anteriormente não surtem efeito (quanto ao assunto em específico).
A ata de assembleia, desde a primeira assembleia comum que foi transformada em sessão permanente, deve ser formalizada e divulgada aos moradores. Recomenda-se que a convocação para a sessão permanente seja acompanhada da ata anterior, onde ficou deliberada, pela primeira vez o assunto e consta as explicações sobre a Assembleia Permanente.
Entendemos que esta ata, até o desfecho final do assunto, não precisa ser registrada. Com a finalização das sessões da assembleia permanente e a aprovação da matéria, as atas devem ser reunidas e levadas ao cartório para registro. Desta forma, o condomínio concentra seu trabalho na realização das assembleias e aprovação do tema, evitando gastos desnecessários caso o quórum qualificado não for atingido.
Por fim, o presente artigo se destina a fornecer esclarecimentos iniciais sobre a Lei 14.309, orientar os condomínios e condôminos sobre as mudanças na legislação, e disponibilizar a assessoria jurídica da CMBaiak Advogados Associados, com o apoio de um advogado especialista em condomínio, para acompanhar a realização de assembleias permanentes, de acordo com a nova Lei.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Debora Nunes Camaroski
Advogada
OAB/PR nº 45.056
OAB/SC nº60015-A
deboranunes@cmbaiak.adv.br
A inadimplência é assunto que nunca deixa a pauta condominial e com os reflexos da pandemia, tem se tornado ainda mais discutida. Porém, questionamentos tem surgido quando há a exploração comercial do imóvel, seja mediante locação regular ou por plataformas digitais, e o proprietário, ainda assim, não arca com sua obrigação de pagamento da quota condominial.
Maior indignação se gera quando o local é utilizado para locações por diária, com alta rotatividade de pessoas, por intermédio de plataformas digitais de renome internacional, com a certeza de que o proprietário está sendo remunerado pelo serviço ofertado, gozando da segurança fornecida pela edificação e, ainda assim, deixe de arcar com a taxa condominial mensal.
Mas o que fazer nestes casos? O primeiro pensamento, e que deve ser desconstruído, é de limitação do uso da propriedade em decorrência da inadimplência, o que não pode ocorrer. Logo, se o Condomínio não pode impedir o uso das áreas comuns pelo inadimplente, é evidente que não o pode impedir de utilizar sua área particular para exploração comercial.
Ao condomínio são dadas ferramentas para que o crédito decorrente da inadimplência seja liquidado. A normativa processual passou a tratar o débito condominial como título executivo o que implica na desnecessidade de uma fase de conhecimento para discussão do débito e a imediata intimação do devedor para pagamento no prazo legal.
Cabe ao condomínio, portanto, mover o aparato judicial para saldar o débito existente, sendo que o próprio imóvel serve para saldar a dívida, não havendo escusas quando se trata de obrigação que segue a coisa/imóvel (propter rem.)
A interposição de demanda cobrando os débitos condominiais não é a única saída do Condomínio quando se trata de exploração econômica da unidade por locação por diária intermediada por plataformas digitais.
O serviço de locação feito por plataformas digitais é, sem dúvida, meio inovador que não possui regramento específico na legislação brasileira.
É verdadeiro aluguel informal, que não caracteriza relação locatícia regular com cunho de residência temporária para o locatário e, também, não se inclui dentre os usuais tipos de hospedagem, os quais são ofertados de modo formal e profissionalizado por empresas do ramo.
Exatamente por tais questões é que se faz necessária uma harmonia entre os direitos envolvidos, uma vez que, enquanto aos proprietários dos imóveis é dado o direito de usar, gozar e dispor livremente do bem, à toda comunidade condominial é dado o direito à segurança, sossego, saúde, dentre outros.
O assunto é de extrema relevância no meio condominial. Não à toa o judiciário foi acionado para intervir no assunto.
No ano de 2021 o Superior Tribunal de Justiça foi instigado a manifestar-se sobre o tema e em duas oportunidades firmou entendimento favorável ao Condomínio quanto a proibição da locação das unidades autônomas pela plataforma digital mundialmente conhecida.
No julgamento do RESP nº 1819075/RS em maio de 2021, os Ministros da 4ª Turma entenderam que a locação oferecida por plataformas digitais deve ser analisada sob a ótica das limitações impostas pela Convenção Condominial no que se refere a natureza da propriedade privada, conforme artigo 1.333 e 1.334 do Código Civil. Permitindo que os condôminos, em Assembleia com pauta específica, discutam sobre o tema a fim de ampliar o uso do imóvel para além do residencial ou não.
Complementando o entendimento já firmado, em novembro de 2021 a 3ª Turma do STJ julgou caso onde a Assembleia de condôminos havia determinado a proibição de locações por prazo inferior a 90 dias, firmando posicionamento de que a exploração econômica da unidade mediante locação por curto período não é compatível com a destinação exclusivamente residencial do Condomínio, sobrepondo os interesses da coletividade ao direito de propriedade sob o enfoque da moradia em si como lugar seguro, de paz e sossego para o ambiente familiar.
É, dizendo em outras palavras que, existindo Convenção que impõe destinação estritamente residencial às unidades que a compõem, mostra-se indevido o uso das unidades particulares para qualquer atividade que desvirtue esta finalidade, podendo a decisão de proibição da locação ser tomada em Assembleia com fim específico.
Assim, eventual limitação de propriedade do inadimplente irá decorrer de outros fatos que não de sua própria inadimplência, uma vez que a exploração comercial nos moldes ofertados por plataformas digitais, em curtos períodos, afeta toda a massa condominial e pode ser impedida ou, regrada, mediante decisão da assembleia de condôminos baseada na Convenção e na legislação brasileira.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Náthale B. Bermudez
Advogada
OAB/PR n.º 70.910
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