A Lei 14.309, de 8 de março de 2022, alterou o artigo 1.353 do Código Civil (Lei 10.406/2002), permitindo a realização das assembleias permanentes. Este tipo de assembleia não tinha previsão legal anterior, o que dificultava a aprovação de alguns assuntos que dependiam de quórum especial para serem alterados.
Muitos condomínios, no “acostamento da lei”, utilizavam-se de uma construção jurídica, com listas de presença de assembleia na portaria por um determinado tempo, para alcançar o quórum necessário em algumas matérias. Agora, com esta nova modalidade de assembleia, não existe mais clandestinidade e tudo será realizado de forma legal.
A Lei determina os casos que dependem de quórum qualificado para aprovação, se não conseguir quórum na assembleia comum para esta finalidade, a assembleia pode ser convertida em sessão permanente.
Façamos aqui um parêntese para citar alguns destes assuntos que dependem de quórum qualificado: alteração da convenção 2/3; alteração da área comum 2/3; obras voluptuárias 2/3; alteração da fachada – total; alteração da destinação do imóvel – total; obras uteis 50% + 1 do total. Este não é um rol taxativo e sim exemplificativo, para, inclusive, melhor entendimento do assunto.
A transformação desta assembleia comum em sessão permanente depende da aprovação dos presentes em assembleia. Então, primeiro os condôminos votam o assunto que necessita de quórum especial, não alcançado o número necessário de votos, abre-se votação para converter a assembleia em sessão permanente. Sendo aprovado, é necessário que seja indicada a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ter um intervalo de tempo superior a 60(sessenta) dias entre uma sessão e outra.
Na prática, a ata da primeira assembleia é publicada com a primeira votação do assunto com quórum especial, aprovação da transformação da assembleia em sessão permanente, ainda é divulgada com a data da próxima assembleia (sessão). Além de apontar as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido, é obrigatório convocar os condôminos ausentes para a próxima sessão, bem como divulgar a ata parcial da assembleia realizada.
Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação nas sessões seguintes, os quais poderão, se estiverem presentes nas próximas sessões, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
O condomínio poderá realizar quantas sessões de assembleia permanente sejam necessárias a atingir o quórum qualificado, desde que não ultrapasse o limite máximo de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial. Se nestes noventa dias o quórum necessário não for atingido, o assunto não foi aprovado e as sessões realizadas anteriormente não surtem efeito (quanto ao assunto em específico).
A ata de assembleia, desde a primeira assembleia comum que foi transformada em sessão permanente, deve ser formalizada e divulgada aos moradores. Recomenda-se que a convocação para a sessão permanente seja acompanhada da ata anterior, onde ficou deliberada, pela primeira vez o assunto e consta as explicações sobre a Assembleia Permanente.
Entendemos que esta ata, até o desfecho final do assunto, não precisa ser registrada. Com a finalização das sessões da assembleia permanente e a aprovação da matéria, as atas devem ser reunidas e levadas ao cartório para registro. Desta forma, o condomínio concentra seu trabalho na realização das assembleias e aprovação do tema, evitando gastos desnecessários caso o quórum qualificado não for atingido.
Por fim, o presente artigo se destina a fornecer esclarecimentos iniciais sobre a Lei 14.309, orientar os condomínios e condôminos sobre as mudanças na legislação, e disponibilizar a assessoria jurídica da CMBaiak Advogados Associados, com o apoio de um advogado especialista em condomínio, para acompanhar a realização de assembleias permanentes, de acordo com a nova Lei.
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Debora Nunes Camaroski
Advogada
OAB/PR nº 45.056
OAB/SC nº60015-A
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