Ao desenvolver a convenção de um condomínio — principalmente em empreendimentos recém-lançados — é essencial estabelecer regras claras que orientem a tomada de decisões coletivas. Entre esses pontos, os quóruns das assembleias possuem papel fundamental, pois definem o número mínimo de votos necessários para validar cada tipo de decisão.
Segundo o Artigo 1.334 do Código Civil, a convenção condominial deve disciplinar aspectos como administração, pagamento das contribuições, aplicação de penalidades e a forma de realização das assembleias. Dessa forma, conhecer os quóruns exigidos pela legislação contribui para uma gestão mais segura e evita questionamentos futuros.
Atualmente, o Código Civil de 2002 é a principal norma que orienta o funcionamento dos condomínios já constituídos e em operação. Por outro lado, a Lei nº 4.591/64, conhecida como Lei de Condomínios e Incorporações, permanece válida nos dispositivos que não foram alterados pelo Código Civil, especialmente aqueles relacionados à fase de incorporação imobiliária e aos direitos de propriedade.
Nos últimos anos, ocorreram atualizações relevantes, como a promovida pela Lei nº 14.405/2022, que trouxe mudanças importantes, principalmente em relação à alteração da destinação dos empreendimentos.
Algumas decisões impactam diretamente a estrutura do condomínio ou o direito de propriedade dos condôminos. Por esse motivo, a legislação exige quóruns mais rigorosos.
Modificar a finalidade do empreendimento, como converter um condomínio residencial em comercial, depende da aprovação de 2/3 de todos os condôminos, conforme previsto no Art. 1.351 do Código Civil. Antes da alteração legal, era exigida unanimidade.
Mudanças nas regras gerais do condomínio também exigem aprovação de 2/3 do total de condôminos, já que influenciam diretamente a organização e funcionamento da coletividade.
Quando a proposta envolve criação de novas unidades imobiliárias, a aprovação deve ser unânime, pois há interferência direta no direito de propriedade dos condôminos.
Projetos que geram acréscimos estruturais no condomínio precisam ser aprovados por 2/3 dos condôminos.
Em situações de destruição total por sinistro, a deliberação para não reconstrução do empreendimento exige maioria absoluta dos condôminos, equivalente a 50% mais um do total.
As obras realizadas no condomínio são classificadas conforme sua finalidade, e cada categoria possui exigências específicas de aprovação.
São intervenções voltadas à estética ou ao luxo, sem caráter essencial. Para sua aprovação, é necessário o voto favorável de 2/3 de todos os condôminos.
Tratam-se de melhorias que aumentam a funcionalidade ou facilitam o uso das áreas comuns, como individualização de água ou cobertura de garagens. Nesses casos, exige-se maioria absoluta do total de condôminos.
Referem-se à conservação, manutenção ou reparos essenciais. Essas obras podem ser aprovadas por maioria simples dos presentes na assembleia. Quando houver urgência, o síndico pode executá-las e posteriormente submetê-las à ratificação assemblear.
As decisões relacionadas à rotina de gestão costumam demandar quóruns menos rigorosos.
O síndico é eleito pela maioria simples dos presentes na assembleia, ou seja, vence o candidato com maior número de votos, mesmo sem atingir metade dos votos totais.
Para afastamento do síndico, é necessária a aprovação pela maioria absoluta dos presentes, sendo obrigatória a convocação de assembleia específica para essa finalidade.
Incluem aprovação de contas, definição orçamentária, eleição de conselhos, aprovação de obras necessárias e alterações do regimento interno. Nessas situações, normalmente se aplica a maioria simples dos presentes, salvo quando a legislação ou a convenção exigir quórum diferente.
Caso o número mínimo de votos não seja atingido, o condomínio pode utilizar o modelo de assembleia permanente, desde que haja previsão na convenção e observância das regras legais. Essa alternativa permite continuidade das discussões e contribui para maior agilidade nas deliberações.
Uma convenção bem elaborada é essencial para o bom funcionamento do condomínio, prevenindo conflitos e proporcionando maior segurança jurídica para síndicos, moradores e administradores.
A CMBaiak Advogados é especialista em condomínios e oferece suporte técnico especializado na revisão de convenções condominiais, com foco em eficiência administrativa e conformidade com a legislação atual. Esse acompanhamento pode começar ainda na fase de incorporação do empreendimento, garantindo uma estrutura organizacional sólida desde o início.
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CMBaiak & Advogados Associados
Responsável técnico: Dr. Luciano Souza, OAB/PR 79.171 Advogado da CMBaiak Advogados.
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