É comum os condôminos pensarem que por se tratar de sua unidade privada estão livres para realizar qualquer tipo de obra ou reforma sem se preocupar com os riscos que podem gerar para as estruturas da edificação.
Segundo a NBR/ABNT 16280/2014 (Reformas em Edificações) síndico e morador devem obedecer às exigências nela, contidas. Obras ou reformas em apartamentos, somente podem ser executadas com autorização de um arquiteto ou engenheiro responsável.
Esta norma estabelece que qualquer obra ou reforma dentro da unidade condominial precisa de um responsável técnico que apresente um projeto completo onde contenha o plano das obras e/ou reformas e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para apresentar ao síndico.
É obrigatório contratar responsável técnico, principalmente para obras que possam afetar a estrutura da edificação, em especial, aquelas com remoção e aberturas de paredes, ou que aumentem o peso da estrutura, como a construção de parede nova ou o uso de pedras.
Além do conhecimento técnico para avaliar a possibilidade e a melhor forma de realizar a alteração, tais profissionais emitem a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), assumindo a responsabilidade e protegendo o proprietário por qualquer dano decorrente da obra.
O síndico é o responsável por fiscalizar a obra e após receber o plano de obra e/ou reforma, irá analisar e responder se autoriza ou não a obra, ou se precisa de algum laudo complementar. Se autorizado, deve o síndico visitar o local para analisar se está tudo de acordo com o plano apresentado e realizar uma última vistoria ao final da obra.
Como base legal temos o artigo 1348 do Código Civil, que impõe ao síndico a obrigação de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e o artigo 1336, inciso II do mesmo Código, o qual prevê que, um dos deveres dos condôminos é não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.
Por fim, quem faz a obra ou reforma deve contratar o profissional, comunicar o condomínio, entregar o plano de obra ao síndico, fazer um documento para a identificação dos profissionais que irão trabalhar no local e entregar o plano de descarte dos resíduos.
Caso o morador inicie uma obra sem comunicação e autorização, o síndico deverá notificá-lo para que apresente toda documentação necessária para a execução da obra, sob pena de serem tomadas as medidas judiciais cabíveis, como a interdição da obra ou até mesmo o desfazimento da obra.
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Parecer do advogado Luciano de Souza, OAB 79.171, da CM Baiak Advogados Associados, Especializada em Direito Condominial, formado pelo Centro Universitário – UNIBRASIL – 2007 e Pós –Graduado pela Universidade POSITIVO – 2016 – Direito Contemporâneo com ênfase em Direito Público
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