As administradoras de condomínio são empresas especializadas em serviços administrativas. É comum que os Condomínios, por meio de decisão tomada em Assembleia contratem os serviços de referidas empresas para auxílio do síndico no exercício de suas funções administrativas, assessorando o representante do Condomínio no devido cumprimento de suas obrigações legais.

Mas e como são fiscalizadas estas empresas? Existe algum órgão ou instituição que as regule?

Pois bem, em que pese a existência de associações de administradoras em diversos estados do Brasil, houve recente decisão que entendeu que as administradoras de Condomínio devem possuir registro junto ao Conselho Regional de Administração do Estado onde exercem suas funções.

A Lei 4.794/65 criou a profissão de administrador, sendo esta regulada pelo artigo 3º do Decreto nº 61.394/67 o qual dispõe que sobre o exercício da função de técnico de administração, estabelecendo que a este cabe, dentre outras funções, a elaboração de pareceres, relatórios, planos, projetos, arbitragens e laudos, em que se exija a aplicação de conhecimentos inerentes às técnicas de organização, bem como a coordenação e controle dos trabalhos nos campos de administração geral, como administração de pessoal, organização, análise, métodos e programas de trabalho, orçamento e administração de material e financeira.

Tais profissionais, aí inclusas as empresas e escritórios técnicos que explorem, sob qualquer forma, as atividades acima descritas deverão, obrigatoriamente, ser registradas no C.R.A conforme artigo 15 da Lei 4.794/65. Cabe aos Conselhos Regionais de Administração (C.R.A.s) a fiscalização acerca das atividades prestadas pelos profissionais e empresas da área.

Foi com base nestas determinações que, recentemente, o Conselho Regional de Administração do Espírito Santo aplicou multa à pessoa jurídica que presta serviços de administração condominial ante a ausência de registro profissional junto aquela instituição.

A questão foi judicializada e a decisão proferida pela 8ª Turma Especializada do Tribunal Regional Federal da 2ª Região entendeu pela necessidade de inscrição de tais empresas junto ao Conselho Regional de Administração regional.

Se a empresa presta serviços afetos, especificamente, a profissão de administrador torna-se impositiva a sua inscrição junto ao Conselho Regional de Administração, estando sujeito a fiscalização de referido órgão.

O entendimento atual é que a administração de condomínios, tarefa muitas vezes exercida por empresas especializadas nestes serviços e que auxiliam o síndico no cumprimento de suas obrigações legais é sim um ramo da administração, sendo que para exercer tal função faz-se necessário que a mesma possua registro no Conselho Regional de Administração competente.

Acaso a empresa não o possua o exercício das atividades é entendido como ilegal, estando o proprietário sujeito a aplicação das cominações legais previstas junto a legislação brasileira.

Para o Condomínio a certeza de inscrição da empresa junto ao Conselho Regional de Administração é mais uma certeza acerca da lisura de suas atividades, uma vez que passou pelo crivo da instituição e é por ela fiscalizada.

CMBAIAK & Advogados Associados
Dra. Náthale B. Bermudez
Advogada
OAB/PR 70.910

As chamadas empresas garantidoras, são empresas relativamente recentes de poucas décadas, que vieram economicamente responder à uma necessidade existente dos condomínios, dar fluxos de caixa nas datas acordadas, e ajudar na gestão da cobrança de inadimplentes.

Superficialmente e rapidamente falando, a maioria destas empresas antecipam valores ao condomínio, e cobram os devedores nos termos da lei condominial e do Código Civil, profissionalizando um serviço de responsabilidade do síndico, que não pode mais, na era das responsabilidades, passar de porta em porta cobrando o devedor.

Pespeguem a dívida dos devedores com a procuração do próprio condomínio, e processam importante necessidade dos condomínios, o de não passar, em um primeiro momento, as despesas dos inadimplentes aos demais condôminos pagadores.

Logicamente requisitam um valor para este serviço, e podem cobrar a integralidade dos valores antecipados, em caso de más administrações, não respeitarem os contratos gerando pesadas rescisões.

Ao contrário de um erro muito comum, imaginado, a maioria destas empresas “não compram dívidas” apenas antecipam valores e fazem a gestão da cobrança, isso significa que, se pôr ventura a administração do condomínio for de alguma forma contra aquele contrato assinado, poderá responder pelos danos que deu causa, a palavra-chave é que não existe a “sub-rogação” do crédito por isso cautela é primordial.

Estes contratos precisam de análise mais detida, na hora de se contratar, uma vez que a prática nos diz que todos os contratos, possuem as chamadas cláusulas penais, que são termos assumidos que decorrem em responsabilidades a quem der causa.

Possuindo também as chamadas cláusulas de barreiras, que são nada mais nada menos que, “encerramentos contratuais justificados” “ou aumento geral do preço do serviço” em caso de aumento de inadimplências ou de fatores externos, crises, tragédias, etc.

Ambas podem dar muita dor de cabeça a administração, que contava com aquele valor de antecipação e por isso é de fundamental importância olhar para vários aspectos, como tempo de antecipação, valores cobrados, clausulas penais e de barreira.

Nada mais fácil e necessário do que deixar isso ao encargo da assessoria jurídica, evitando outras responsabilidades dos administradores, por todos as nuances envolvidos.

Atenciosamente,

CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS

Karel Marik
Advogado
OABPR 59.569