Primeiramente, morar em condomínio requer respeito ao próximo e às regras de convivência.

Assim, expressa o inciso IV, do art. 1336, do Código Civil, vejamos:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
(…)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Ou seja, os moradores podem utilizar de suas áreas privadas, desde que não prejudiquem os demais, o que também se aplica com relação ás áreas comuns do empreendimento.

A utilização de fumo nas partes privativas, não pode invadir as áreas comuns do condomínio, bem como outras unidades privativas, eis que, tal medida visa em resguardar a segurança e o bem-estar de todos os moradores do Condomínio.

Importante, mencionar, a Lei Federal 12.564/2011 – LEI ANTIFUMO – sancionada em dezembro de 2014, que aborda diretamente o uso de cigarros em condomínios. O texto prevê:

“Fica proibido fumar cigarrilhas, charutos, cachimbos, narguilés e outros produtos em locais de uso coletivo, públicos ou privados, como hall e corredores de condomínio, restaurantes e clubes, mesmo que o ambiente esteja parcialmente fechado por parede, divisória, teto ou até toldo.”

A lei fala que a multa para o empreendimento que não respeitar as normas estabelecidas é de R$2 mil a R$ 1,5 milhão, dependendo da infração.

Em Curitiba há, ainda, Lei Municipal nº 13.254/09, que disciplina sobre as restrições ao uso de produtos fumígenos no município, dispondo o seguinte em seu artigo 1º, XI:

Art. 1º. É proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos, ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em todos os recintos de uso coletivo, público ou privado, independentemente de sua natureza ou razão jurídica, assim considerados, entre outros:
(…)
XI - áreas comuns de edifícios e condomínios residenciais

Por fim, incumbe destacar também o uso de substâncias ilícitas e substâncias psicoativas, que possuem odor robusto, pode ser caracterizado como infração penal, segundo a Lei 11.343 de 23 de agosto de 2006.

Destaca-se que o responsável poderá ser denunciado aos órgãos competentes para as devidas providências, além do recebimento de advertência e multa de acordo com as normativas internas do Condomínio.

Ante tais explanações é evidente que o odor/cheiro de cigarro ou quaisquer outros produtos fumígenos não pode invadir as áreas de uso comum ou as demais unidades privativas.

As proibições são claras e expressas na legislação pátria, de modo que, os infratores poderão ser advertidos e multados.

CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Luciano de Souza
Advogado

Vazamentos e infiltrações costumam gerar muitas dúvidas e confusões em condomínios. Geralmente quando há problemas de vazamento entre os apartamentos, causando transtornos e prejuízos, o embate é, de quem é a responsabilidade em relação ao conserto.

O Código Civil Brasileiro prevê no caput do Artigo 1.331 que, em edificações temos partes que são propriedade comum dos condôminos e partes que são de propriedade particular. A lei prevê que para definir a responsabilidade pelo reparo é necessário verificar onde está o problema, na área comum ou na propriedade privada.

Portanto, se há um vazamento no teto de uma unidade, em virtude de problemas na rede horizontal da unidade de cima, o responsável pelo conserto é o morador da unidade de cima com todos os custos.

É comum o morador prejudicado procurar o síndico para resolver o problema, mas neste caso, não cabe ao síndico ou ao condomínio a responsabilidade pelo conserto. O síndico deve ajudar, fazendo a mediação entre as partes envolvidas, mas, este caso é um problema particular entre vizinhos e deve ser resolvido entre eles.

Recomendamos ao morador prejudicado que tente resolver a questão de forma amigável. Caso o vizinho não demostre boa vontade e se recuse a resolver os problemas, recomenda-se formalizar uma notificação com prazo de resolução. Se mesmo assim o vizinho se recusar a fazer os reparos, a parte prejudicada deverá entrar com uma demanda Judicial para resolver o problema.

CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Luciano de Souza
Advogado

A Lei 13.709/2018 foi sancionada em agosto/2018 e já está em vigor, mas as multas começam a valer a partir agosto/2021.
Mas o que é esta lei? Conhecida como LGPD, é uma norma destinada a proteger a manipulação de dados, trânsito de informações, de pessoas físicas em todas as relações jurídicas. Não exclui a relação de prestação de serviços em geral, (trânsito de informações entre uma pessoa natural, o empregado ou prestador de serviços).

Não é algo burocrático, ou mais uma Lei que estão criando para dificultar o seu trabalho e do seu condomínio. Tudo se baseia em INFORMAÇÃO e percebeu-se que ela tem um valor de mercado muito grande. Com base nas informações que deixamos on-line ou off-line passamos a ser altamente manipulado e nem sabemos disso.

E o que é preciso saber desta Lei para continuar trabalhando, se cuidando e cuidando de nossos condôminos e condomínios?
Que os dados que falamos são os pessoais (nome/RG/CPF, etc.) e os dados sensíveis, dados sobre suas preferências e que de alguma maneira podem ser usados para identificar você ou podem te afetar de alguma forma (time que gosta, filiação no sindicato, religião, etc.). E que todos os dados coletados pelo condomínio devem ter uma destinação segura.

Assim a pessoa que fornece os dados deve saber as razões da coleta, se os seus dados serão compartilhados, como serão usados, onde serão armazenados, o que a condomínio vai fazer se estes dados vazarem e onde, ou com quem falar, se precisar apagar estes dados do sistema do condomínio e de seus colaboradores.

É isto mesmo, qualquer cidadão pode entrar em contato com o seu condomínio, perguntar que dados possuem dele, saber como eles usam seus dados, quais as finalidades e ainda reverter estas finalidades, saber como a informação sobre ele foi conseguida e até solicitar que à esqueçam (apagar os dados).

Mas é claro, que temos algumas bases legais que nos permite o tratamento de dados sem autorização e também o direito de não apagar eles: obrigação legal, políticas públicas, legítimo interesse, execução de contrato, tutela da saúde, proteção da vida, proteção de crédito, processo judicial e estudos por órgãos de pesquisa.

E se os dados vazarem? E se as normas não forem cumpridas? Você, ou sua empresa e/ou seu condomínio, poderá ser multado. E estas multas variam de 2% do faturamento até 50 milhões POR OCORRÊNCIA!

Podendo ainda ter a suspensão da coleta de dados, o que que pode inviabilizar alguns negócios!

Importante dizer que se ocorrer o vazamento de dados o condomínio deve informa as autoridades deste vazamento. Apresentar as medidas que o condomínio prática para proteção dos dados, os investimentos que fez e as políticas de segurança da informação. Tanto os afetados quantos as autoridades competentes devem ser avisados. Tudo isto pode minimizar a multa, SE TENTAR ABAFAR O CASO A MULTA PODER SER BEM MAIOR.

A fiscalização fica por conta da ANPD (agência nacional de proteção de dados), que ainda não foi criada pelo governo, mas com base no artigo 22 da Lei, os processos já poderão acontecer.
Não tem nada específico na lei sobre os condomínios (que têm natureza jurídica, mas não possui personalidade jurídica), então vamos proteger eles também!

Nossa orientação é no sentido de que eleito o síndico, já deve constar na ata de eleição o consentimento dos moradores para o mesmo tratar os dados do condomínio, condôminos e empregados com os órgãos para qual o condomínio tenha relações comerciais/negociais e que seja necessário tratar as informações dos mesmos. Em ato contínuo, iniciar uma orientação geral a moradores e colaboradores dos cuidados que devem ter com os dados que tem acesso.

Cuidado maior deve ser dado a portaria, que não pode solicitar dados além do necessário dos visitantes do condomínio, bem como, saber explicar o porquê é necessária a identificação deste visitante.

Ainda, deixar claro que somente o síndico autoriza a liberação de dados pessoais, sensíveis ou imagens dos moradores, visitantes e prestadores de serviço.

Para as empresas do ramo, ter o consentimento do síndico para tratar e manipular os dados do condomínio, condôminos e empregados é de suma importância.

Estamos em um momento de mudança de paradigmas, que teve início com as políticas de compliance e agora com a LGPD para garantir uns dos direitos fundamentais dos cidadãos. Não é um projeto, não é um momento, é uma nova forma de se trabalhar e fazer negócios.

CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Debora Nunes Camaroski
OAB/PR 45.056