É comum os condôminos pensarem que por se tratar de sua unidade privada estão livres para realizar qualquer tipo de obra ou reforma sem se preocupar com os riscos que podem gerar para as estruturas da edificação.

Segundo a NBR/ABNT 16280/2014 (Reformas em Edificações) síndico e morador devem obedecer às exigências nela contidas. Esta norma estabelece que qualquer obra ou reforma dentro da unidade condominial precisa de um responsável técnico que apresente um projeto completo onde contenha o plano das obras e/ou reformas e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) para apresentar ao síndico.

É obrigatório contratar responsável técnico, principalmente para obras que possam afetar a estrutura da edificação, em especial, aquelas com remoção ou abertura de parede, ou que aumentem o peso da estrutura, como a construção de parede nova, tais profissionais emitem a ART, assumindo a responsabilidade e protegendo o proprietário por qualquer dano decorrente da obra.

O síndico é o responsável por fiscalizar a obra e irá analisar e responder se autoriza ou não, ou se precisa de algum laudo complementar. Se autorizado, deve o síndico visitar o local para analisar se está tudo de acordo com o plano apresentado e realizar uma última vistoria ao final da obra.

Como base legal temos o artigo 1.348 do Código Civil, que impõe ao síndico a obrigação de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e o artigo 1336, inciso II do mesmo Código, o qual prevê que, um dos deveres dos condôminos é não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

O registro e comunicação da obra é de extrema importância para que se de conhecimento geral de que a mesma será realizada e fiscalizada.

Por fim, quem faz a obra ou reforma deve contratar o profissional, comunicar o síndico, entregar o plano de obra, fazer um documento para a identificação dos profissionais que irão trabalhar no local e entregar o plano de descarte dos resíduos.

Caso o morador inicie uma obra sem comunicação e sem autorização, o síndico deverá notificá-lo para que apresente toda documentação necessária para a execução da obra sob pena de serem tomadas as medidas judiciais cabíveis, como a interdição da obra ou até mesmo o desfazimento da mesma.

Advogado condominial em Curitiba e Balneário Camboriú

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CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Luciano de Souza
Advogado
OAB/PR nº 79.171

Você condômino sabe quais são as competências do síndico, subsíndico e conselho fiscal, ou seja, do grupo gestor do seu condomínio?

Qual é o papel de um síndico?

O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro determina que o síndico é a figura que administrará o condomínio.

Figura imposta por lei com suas obrigações e que responde civil e criminalmente por seus atos.

Lembramos que o síndico não é empregado do condomínio, não tem jornada de trabalho e não precisa estar presente no condomínio 100% (cem por cento) do seu tempo para realizar suas funções.

Compete ao síndico, orientar, administrar com superioridade, cumprir e fazer cumprir a lei, admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração, determinando as funções e fiscalizando seu desempenho, contratar e desfazer contratos com profissionais liberais e técnicos, entre outras competências.

Esta competência está legalmente prevista no Código Civil Brasileiro, vejamos o que diz o artigo 1.348:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.

Algumas Convenções Condominiais trazem a figura do subsíndico, mas sem qualquer previsão no ordenamento jurídico da existência desta posição.

O subsíndico não tem qualquer responsabilidade no condomínio, e só passa a ter vida na administração do edifício nos impedimentos e na vaga de síndico durante o mandato vigente.

O que faz o conselho fiscal do condomínio?

No que diz respeito ao Conselho Fiscal, nosso ordenamento jurídico prevê sua existência no artigo 1.356 do Código Civil Brasileiro, e declara que o mesmo deverá dar parecer sobre as contas do síndico.

O Conselho Fiscal é o olhar dos demais condôminos sobre as transações financeiras do síndico, verificando notas fiscais, entrada e saída de valores com a devida comprovação, assinando os livros de prestação de contas, e comunicar aos condôminos as eventuais irregularidades havidas na gestão do condomínio.

Entendemos ser pertinente que o conselho emita parecer sobre as contas e previsão orçamentária, apresentadas pelo síndico.

Algumas convenções condominiais ainda estipulam que o conselho deverá participar na fixação e julgamento das multas impostas aos condôminos e dar parecer sobre os assuntos condominiais quando solicitado pelo síndico ou condômino.

Importante frisar, que o sub-síndico e o Conselho Fiscal são figuras facultativas, ou seja, cada condomínio pode ou não instituir o Conselho Fiscal em sua eleição em assembleia e convenção. Mas a não eleição destes membros em uma assembleia, por falta de candidatos, por exemplo, não inviabiliza a continuidade da administração e vida condominial.

Atenciosamente,
CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Debora Nunes Camaroski
Advogada
OAB/PR 45.056