Considera-se fachada, toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, terraços, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética.

O condômino, individualmente, não pode modificar a parte externa de sua unidade de forma a torná-la dissonante do padrão do edifício, retirando a harmonia da arquitetura que o compõe, ou realizar qualquer tipo de obra, ou reforma sem se preocupar com os riscos que podem gerar para a estrutura da edificação.

É obrigatório contratar responsável técnico, principalmente para obras que possam afetar a estrutura da edificação, em especial, aquelas com remoção e aberturas de paredes, ou que aumentem o peso da estrutura, como a construção de parede nova. Além do conhecimento técnico para avaliar a possibilidade e a melhor forma de realizar a alteração, tais profissionais emitem a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), assumindo a responsabilidade e protegendo o proprietário por qualquer dano decorrente da obra.

O conjunto arquitetônico de um condomínio influencia diretamente na aquisição de uma unidade, e na valorização do imóvel, por isso é fundamental manter a fachada dentro dos padrões estabelecidos.

Prevê o Código Civil Brasileiro:
Art. 1336 – São deveres do condômino:
(…)
III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas.

Ainda com base legal temos o artigo 1348 do Código Civil, que impõe ao síndico a obrigação de diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e o artigo 1336, inciso II do mesmo Código, o qual prevê que, um dos deveres dos condôminos é não realizar obras que comprometam a segurança da edificação.

Dessa forma, para alteração da fachada do condomínio, bem como a edificação de paredes e afins que avancem sobre a área comum do Edifício, somente haverá a possibilidade da alteração do projeto arquitetônico, desde que, autorizado em Assembleia de condôminos que atenda ao quórum necessário, ou seja, unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º da Lei nº 4.591/64), respeitando os padrões exigidos pelo condomínio e resguardando as garantias e o padrão original.

CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Benigna Vanusa da Silva
Advogada
OAB/PR 100.690

Precisamos ter em mente que a vida em Condomínio nada mais é que a convivência com outras pessoas que possuem hábitos e rotinas diversas e, muitas vezes, diferentes das nossas.

Morar em Condomínio requer respeito ao próximo e as regras determinadas pela coletividade para que o dia-a-dia seja tranquilo e sem maiores entraves. É possível viver tranquilamente dentro de um Condomínio desde que cada um cumpra com a sua parte e não ultrapasse os limites que lhe são impostos.

O direito de vizinhança vem a regular justamente esse direito de propriedade para que todos possam viver em harmonia. Neste sentido dispõe a lei do silêncio (Lei Ordinária 10625/02):

Art.1 É proibido perturbar o sossego e o bem-estar público com sons, ruídos e vibrações que causem incômodo de qualquer natureza[…].
Importante salientar, que a Lei do Silêncio (Lei Ordinária 10.625/02), proíbe a perturbação e bem-estar público em qualquer horário, ou seja, o barulho excessivo não é permitido em nenhum horário, sendo que das 22hs00min ás 08hs00mins, deve ser mantido o total e absoluto silêncio em qualquer das partes do condomínio e inclusive nas unidades autônomas.

Atualmente vivenciamos os efeitos da pandemia do COVID-19, aonde grande parte dos condôminos tem laborado em home office. Tais pessoas que antigamente saiam do Condomínio pela parte da manhã e retornavam somente no fim da tarde, hoje, permanecem no Condomínio e desenvolvem suas atividades em frente a um computador. Em contrapartida, temos de lidar, ainda, com a paralisação das atividades presenciais pelas escolas, de modo que as crianças permanecem em casa com os pais e/ou responsáveis.

Entendemos a dificuldade do momento, ela é passada por todos. O cenário não é usual e o barulho excessivo tem se demonstrado o maior mal neste período, de modo que o bom senso é mais do que necessário.

Devemos manter as boas práticas de respeitar o direito do próximo, os barulhos não podem comprometer o sossego dos demais moradores, conforme previsão legal, do artigo 1336, IV, do Código Civil e artigo 1º da Leio do Silêncio.

O síndico ao ser informado de um incômodo deve levar em conta todos esses fatores e tentar sempre a resolução dos conflitos, bem como verificar se a queixa é justa ou se há um excesso de preciosismo quanto ao silêncio, ou se for o caso, tomar medidas mais enérgicas como aplicações de advertência ou multa. Nos casos onde há indícios de problemas de ordem pessoal entre as partes, ele deve ser resolvido entre elas, pois o condomínio não pode intervir para preservar direito particular.

Atenciosamente,

CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Náthale Bittencourt Bermudez
Advogada
OAB/PR 70.910

Curitiba, 05 de outubro de 2020.

Com cadastros abertos a partir de hoje e liberação em 16/11/2020, questionamentos não faltam quando o assunto é o PIX, nova plataforma de pagamento digital desenvolvida pelo Banco Central do Brasil.

Antes de tudo é preciso entender o que é o PIX, quando e como ele será implementado na nossa realidade mercantil. Em tempos de verdadeira revolução digital, onde o acesso a dispositivos móveis, como smartphones é facilitado e onde há uma centralização de nossas vidas nestes aparelhos o PIX vem para democratizar as relações bancárias.

Entenda que a adesão ao serviço não é obrigatória, é uma plataforma que será disponibilizada pelo Banco Central e implementada pelos Bancos como mais um meio de pagamento. O PIX permitirá a realização de pagamentos e transações instantâneas (em no máximo 10 segundos), estará disponível 24 horas por dia, 7 dias por semana, sem que haja limite de valores a serem transferidos, basta que o usuário tenha saldo em conta.

Um meio de pagamento muito mais rápido do que as transferências por meio de TEDs e DOCs ou, até mesmo a compensação de boletos, os quais a depender da instituição bancária podem demorar até 2 dias úteis para serem compensadas.

Para uso do mecanismo basta que os usuários realizem cadastro junto as instituições financeiras onde possuem conta. Referido cadastro, disponível a partir de hoje, gerará o que é denominado de chave ou apelido para identificação da conta transacional, a qual poderá ser vinculada ao CPF ou CNPJ, endereço de e-mail e/ou telefone que esteja cadastrado na instituição financeira. Cada usuário somente poderá cadastrar 5 chaves em cada instituição onde possua conta.

Como serão realizados estes pagamentos com o PIX? Na própria plataforma digital do banco onde se é correntista. A determinação do Banco Central é de que a disponibilização do novo mecanismo seja feita no principal canal da instituição bancária, seja pelo aplicativo ou, até mesmo, pelo site do banco.

Neste primeiro momento, há duas formas possíveis para realização da transação: (1) de forma manual onde o pagador informa a chave/apelido do recebedor e o valor a ser transferido, momento em que serão mostrados os demais dados para conferência e conclusão da transação; e (2) mediante a leitura de QR Code único e que será gerado pelo recebedor.

Na tentativa de esclarecer o funcionamento do mecanismo nos sistemas das instituições financeiras, as telas para uso do PIX serão parecidas com as abaixo colacionadas (sistema disponibilizado pelo Banco do Brasil):

Com relação aos custos o Banco Central publicou a Resolução BCB nº 19 em 01/10/2020, que passa a vigorar somente em 03/11/2020, onde resta determinada a isenção de cobranças de pessoas físicas que se utilizem do mecanismo quando do envio de recursos, para transferência e/ou compra e, quando do recebimento de recurso via transferência. A resolução deixa clara que somente poderá ser efetuada a cobrança de pessoas físicas quando do recebimento de valores decorrentes de compra.

Já, com relação as pessoas jurídicas, e aí inseridos os Condomínios, o Banco Central determina que a cobrança de tarifas somente ocorrerá em decorrência do envio ou recebimento de recursos (transferências) ou decorrente da prestação de serviços acessórios relacionados ao envio ou recebimento de recursos (prestação de serviços).

O Banco Central ainda não definiu os custos da plataforma para as Pessoas Jurídicas, inda não se sabe, também, se os custos serão fixados pelo Banco Central ou se será permitida a fixação de tarifas pelos bancos. Inclusive, algumas fintechs já se manifestaram pela gratuidade de tarifas também em relação as Pessoas Jurídicas.

Porém, ainda que dependa de fixação de tarifas pelas instituições financeiras, como o PIX é parte de um programa de democratização financeira o valor das transações será menor que aquele cobrado para realização de TEDs e DOCs e, até mesmo para emissão de boletos.

No que tange a segurança da transação e dos pagamentos é certo que será realizada por dupla autenticação a depender da instituição financeira e dos meios por ela disponibilizados (leitura de digital, leitura fácil, senha, token, dentre outros).

No dia a dia dos Condomínios esta nova plataforma possibilitará a compensação imediata de pagamentos a fornecedores e até mesmo de impostos, uma vez que a plataforma também é vinculada aos órgãos governamentais. Somada a isto há grande chance de que os pagamentos de folha dos condomínios sejam facilitados ante a compensação imediata de valores com custo menor da transação.

Ainda, a diminuição das tarifas pode impactar de forma positiva no preço final dos serviços, pois os prestadores poderão simplesmente emitir os QR Codes ou fornecer as suas chaves para pagamento das contratações com custos reduzidos pelas instituições financeiras.  

Em resumo a plataforma vem para ajudar e facilitar os pagamentos diários em uma sociedade cada vez mais tecnológica, reduzindo custos e possibilitando uma maior conveniência ao pagador.

O presente parecer é apenas informativo, tem o cunho único de apresentação do mecanismo e de seu impacto na sociedade e nas relações comerciais, o que afeta diretamente os Condomínios.

É certo que a plataforma PIX ainda será assunto de muitas discussões e muitas determinações ainda virão pela frente. Discussões das quais estaremos inteirados e prontos para informar aos nossos clientes os possíveis impactos nas relações diárias dos Condomínios.

Atenciosamente,

CMBaiak & Advogados Associados

Náthale Bittencourt Bermudez

Advogada

OAB/PR 70.910