COBRANÇA DE DÍVIDAS CONDOMINIAIS E A PENHORA DO IMÓVEL

Em uma sociedade cada vez mais consciente de seus direitos, conseguidos a muito custo, e com vasta divulgação, percebemos fenômeno social que começa a inverter as razões do que se protege.

Crescente tem sido o entendimento de que todo “individualismo”, seja sempre e em toda ocasião, superior aos direitos da coletividade.

A concepção do “justo individual” ganha a falsa impressão de estar acima do “justo coletivo” é o que denominamos “hipertrofia do entendimento de direitos fundamentais”, aludindo de maneira inversa por razões distintas em áreas do conhecimento diferentes, do ilustre constitucionalista Paulo BONAVIDES.

Como militantes nesta área de Condomínios e suas relações, diuturnamente acompanhamos o equívoco dos Condôminos inadimplentes e até mesmo colegas advogados em imaginar que as dívidas condominiais, não poderiam levar o imóvel a leilão por uma falsa percepção da impenhorabilidade do único “bem de família”.

É um enorme engano.

O Imaginário popular, já ouviu alguma vez sobre a “dignidade humana” e como a moradia está atrelada a este conceito.

Porém, quando entendemos que os demais moradores que pagam os seus débitos em dia, também tem direitos (comunhão de escopo), é que explicamos que o não pagar débitos condominiais é que desrespeita a dignidade humana.

Neste mesmo sentido o memorável Ministro Eros GRAU, elucidou assunto quando precisou dirimir celeuma entre a penhora e o bem de família:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. DECORRÊNCIA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.1. A relação condominial é, tipicamente, relação de comunhão de escopo. O pagamento da contribuição condominial [obrigação propter rem] é essencial à conservação da propriedade, vale dizer, à garantia da subsistência individual e familiar --- a dignidade da pessoa humana.2. Não há razão para, no caso, cogitar-se de impenhorabilidade.3. Recurso extraordinário a que se nega provimento.(STF-RE 4390035SPRelator: Min. EROS GRAU, Data de Julgamento; 06/02/2007)”

As próprias reformas civilista e mais recentemente do Código de Processo Civil consolidaram este entendimento.

Concluindo temos que as dívidas condominiais, podem acarretar o leilão do imóvel, mesmo que este seja o único bem de família.

Por: Karel Marik, advogado na CM Baiak Advogados Associados. Especialista em Direito Condominial, Pós Graduado em Processo Penal.

ANIMAIS EM CONDOMÍNIOS

A Lei condominial ressalta que cada proprietário tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Este direito de propriedade também é garantido pela Constituição, em seu inciso XXII do artigo 5.

Tal proteção ainda é tutelada pelo artigo 1.277 do Código Civil, que assim dispõe:
“O proprietário, ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”

Observe-se que mesmo diante deste direito de usar a propriedade como bem quiser, encontramos em todos estes dispositivos legais a ressalva de que os demais proprietários, outros condôminos, devem ser respeitados e o uso da propriedade de um não pode interferir no uso da propriedade de outro.
Diante destes preceitos é inegável que é possível ter animais dentro do condomínio, desde que estes não interfiram nos direitos dos demais condôminos e respeitem as regras de utilização da área comum.
Além de não ser possível a proibição de ter animais também não é possível impor regras como, quantidade, peso, tamanho, ou qualquer outra regra que se entenda como abusiva. Em contraponto, os animais não devem trazer riscos à segurança, saúde e higiene dos moradores.

Assim, para que o animal seja mantido nos condomínios deve ser preenchidos três requisitos básicos:
1) O animal não deve oferecer riscos à saúde e à segurança dos demais moradores e animais (por exemplo: sempre com guia, com focinheira (quando necessário), deve estar com as vacinas em dia e, se estiver com alguma doença contagiosa, não deve circular no condomínio – até mesmo para que não contamine outros animais);

2) O animal não deve trazer problemas quanto à higiene do condomínio (não fazer as necessidades nas áreas comuns, no apartamento ou casas, cuidar para que um possível mau cheiro não ultrapasse a porta da rua e invada o hall social ou os outros apartamentos ou casas. O morador deve manter, ainda, a porta do seu apartamento/casa sempre fechada, para evitar fuga do animal ou a saída de “bolos de pelo” para a área comum);

3) O animal não deve perturbar o sossego dos demais moradores (ex.: cães “latidores” – Gatos no Cio). Nesse quesito, vale salientar que, em se tratando de um cão que late, ou gato no cio, a lei do silêncio deve ser respeitada. Não se pode perturbar o sossego dos outros moradores, principalmente, entre 22 horas e 7 horas. Em caso de cães que latem muito e de forma constante os donos devem utilizar o bom senso e tomar as medidas necessárias para cessar o latido.

Todas estas medidas devem ser tomadas pelos condomínios que possuem animais, não só para ter um convívio harmonioso no condomínio e respeitar o direito de uso da área comum dos demais condôminos, mas também por se tratar de regras de boa educação.
Por fim não se pode proibir a existência ou permanência de animais domésticos em condomínio, porém as regras devem ser cumpridas pelos seus tutores, respeitando seus direitos e seus deveres, visando o bem-estar dos animais e dos moradores.

CMBAIAK & ADVOGADOS ASSOCIADOS
Luciano de Souza
Advogado